Dans un monde où les cryptomonnaies ont créé un marché de 3 milliards d'euros en quelques années seulement, remettant en question la gouvernance monétaire à l'échelle mondiale. Dans un monde où les investissements en NFT créent des millionnaires du jour au lendemain, et où l'on s'interroge déjà sur ce à quoi pourrait ressembler le marché immobilier dans un métavers. Nous nous sommes entretenus avec Roman Carel, fondateur d'Athena Advisers, pour connaître sa vision de la place de l'immobilier dans le paradigme en constante évolution des opportunités d'investissement actuelles.
Roman, si nous avons déjà accompagné des clients dans leurs investissements immobiliers à Lisbonne grâce aux bénéfices réalisés en cryptomonnaies, combien de temps faudra-t-il avant que quelqu'un propose d'échanger son image de gorille à lunettes de soleil contre un penthouse à Lisbonne ?
Ha ! Ce n'est qu'une question de temps. Les NFT ne sont qu'une nouvelle forme de crypto - l'art crypto. Ils sont encore mal compris par le grand public, mais c'était également le cas du Bitcoin en 2015. À l'époque, avec un peu d'effort, on pouvait acheter un Bitcoin pour moins de mille euros. Aujourd'hui, ce même Bitcoin vaut des dizaines de milliers d'euros.
En réalité, l'art crypto a conquis les marchés de la richesse plus rapidement que la cryptomonnaie elle-même. L'artiste numérique Mike Winkleman, qui a vendu un portfolio de 5 000 de ses images pour 69 millions de dollars via Christie's, en est le parfait exemple. Cinq mois auparavant, il n'avait jamais vendu une reproduction de son œuvre pour plus de 100 dollars. La création de richesse à partir de ces nouveaux actifs numériques, en tant que voie d'investissement alternative, est donc déjà un modèle éprouvé.
Cela dit, quelle place occupent aujourd'hui ces formes d'investissement plus modernes par rapport à l'investissement immobilier traditionnel ? Comment compareriez-vous les risques ?
C'est la question fondamentale, posée encore et encore depuis que les origines de la bourse sont devenues un concurrent sérieux du modèle de propriété immobilière, lui-même vieux de plusieurs millénaires.
Dans une société capitaliste, les gens cherchent à investir pour diverses raisons. Gagner de l'argent. Protéger leur patrimoine. Perpétuer un certain mode de vie. Qu'il s'agisse de nouvelles devises, de nouvelles places de marché ou de nouveaux types d'actifs, tout se résume toujours à un équilibre entre les priorités de l'individu et ses objectifs. C'est le mode de vie face à l'investissement, le risque face au rendement.
Prenons l'exemple de la monnaie. La devise la plus récente aujourd'hui est numérique. Il existe désormais 10 000 cryptomonnaies différentes qui rivalisent toutes pour dominer le marché. Mais si l'on regarde en arrière, ce n'est pas la première fois que l'histoire voit apparaître de nouvelles devises. Lorsque le premier marché des changes a été créé aux Pays-Bas dans les années 1500, le dollar américain n'existait même pas. Le dollar a été officiellement établi à la fin des années 1700 et l'Amérique n'est devenue une véritable superpuissance qu'à la fin des années 1800, quelques années après la fin de la guerre de Sécession.
Comment les gens percevaient-ils le dollar américain ou les investissements américains durant ces périodes ? Dans un jeune pays, avec une nouvelle monnaie et un marché confronté à de nombreuses difficultés internes ? Le risque était énorme. Puis, en l'espace d'une trentaine d'années, les États-Unis sont devenus une superpuissance mondiale.
Investir dans un actif tangible repose sur deux éléments : la stratégie patrimoniale globale de la famille et la valeur en termes de qualité de vie qu'il procure.
Une résidence secondaire n'est qu'un type d'actif immobilier parmi d'autres. Il s'agit de créer un patrimoine familial et des moments partagés, de construire des souvenirs. Pour certains, c'est la création elle-même qui compte, la conception et la construction, comme la réalisation d'une œuvre d'art et l'héritage qu'elle laisse ensuite. Pour d'autres, c'est la stratégie de génération de revenus qui prime, de la location à l'appréciation du capital, en tant que protection contre l'inflation ou le système monétaire remis en question par les nouveaux modèles financiers actuels. Il y a cette notion de préservation intemporelle qui lui est associée.
Mais qu'en est-il de la manière dont on l'achète ? C'est l'autre grande différence avec l'immobilier : la possibilité d'utiliser l'effet de levier avec l'argent des autres pour l'acquérir. C'est quelque chose qu'on ne peut pas faire avec les actions ou les cryptomonnaies.
Exactement. S'il y a une magie dans la propriété créée par les souvenirs, l'autre magie réside dans l'aspect financier. C'est le seul actif que l'on peut acheter en utilisant l'argent des autres, avec la plus grande partie payée par la banque et les remboursements de ce prêt à nouveau payés par d'autres grâce aux revenus locatifs. Pendant ce temps, vous pouvez accumuler des souvenirs de famille qui, espérons-le, apporteront une stabilité et aideront vos enfants à emprunter un bon chemin de vie, souvent en profitant tous ensemble du grand air.
Comment voyez-vous les choses lorsqu'on compare différents types de biens immobiliers ? Le bien de ski dans les Alpes ou l'appartement à Lisbonne, ce sont souvent des achats liés au mode de vie, ce sont des résidences secondaires. Si l'on considère ces biens comme des actifs différents, de la même manière qu'il existe différentes cryptomonnaies et différentes actions, il existe également différents types de biens immobiliers. Les propriétés commerciales, les fonds de placement immobilier également.
Exactement, il existe différents types pour tous les investissements et seules quelques personnes peuvent prétendre comprendre chacun d'entre eux au point de pouvoir fournir des conseils avisés. La plupart des gens abordent le processus d'investissement à l'envers. Ils ont de bonnes intentions, par exemple accroître leur patrimoine, mais sans objectif précis, les gens tombent dans le piège du « faire de l'argent ». Alors qu'au contraire, qu'il s'agisse de crypto, d'actions ou d'immobilier, il faudrait vraiment l'aborder comme une gestion de l'argent au service d'un objectif de vie.
Et il peut s'agir d'un objectif familial, d'un objectif individuel, d'un objectif de qualité de vie, d'un objectif de mode de vie. Ils sont tous différents, mais sans eux, les gens finissent par courir après l'argent, plutôt que de le faire travailler pour eux de la meilleure façon possible pour atteindre leurs objectifs.
L'immobilier commercial est souvent un exemple intéressant lorsqu'on a des objectifs en tête, car les gens disent souvent qu'il n'y a aucun avantage en termes de mode de vie à posséder un bien commercial. Comment la possession d'un entrepôt logistique ou d'un commerce de rue pourrait-elle apporter un avantage en termes de mode de vie ? On ne peut pas l'utiliser, le visiter ou y passer des vacances. Mais encore une fois, tout dépend de l'objectif et la plupart des investissements dans l'immobilier commercial découlent du désir d'obtenir un ou plusieurs des éléments suivants : revenus, tranquillité d'esprit ou avantages fiscaux.
L'entrepôt logistique se trouve à l'extérieur de Lisbonne, une ville où les achats en ligne ne cessent de croître. C'est votre tranquillité d'esprit. En investissant dans un bien commercial, vous pouvez faire une demande de visa doré, mettant l'investisseur et les personnes à sa charge sur la voie de la citoyenneté européenne. C'est l'avantage supplémentaire, avec des bénéfices significatifs à long terme, comme la possibilité pour les enfants d'accéder plus facilement aux universités en Europe. Et puis il y a les revenus que les investisseurs reçoivent, peut-être pour soutenir un choix de vie, des vacances pour la famille, des fonds pour l'éducation des enfants ou la retraite.
Ainsi, l'immobilier commercial, l'actif le plus tangible de tous les biens immobiliers, peut également être un investissement de mode de vie, à condition d'utiliser l'argent pour atteindre des objectifs.
Mais nous parlons maintenant aussi de tranquillité d'esprit, et la gestion du temps n'en est-elle pas un élément important ? Quel est le lien avec les différents choix d'investissement qui s'offrent aux gens aujourd'hui ?
Le temps est la seule chose que nous tenons tous pour acquise dans nos investissements. Dans notre activité chez Athena Advisers, il est toujours rafraîchissant de voir quelqu'un accorder une valeur si élevée au temps en termes de mode de vie, une valeur supérieure à n'importe quelle cryptomonnaie.
Prenez notre récent client allemand par exemple, le dernier à avoir acheté un appartement à Lisbonne en utilisant les plus-values réalisées en cryptomonnaies. Outre le fait que cela constitue une preuve supplémentaire que les cryptomonnaies alimentent le marché immobilier par la diversification des portefeuilles, pour lui, c'est le temps et la tranquillité d'esprit qui ont été les facteurs décisifs pour transformer son capital crypto en un investissement immobilier tangible. Les cryptomonnaies ou les actions sont des marchés stressants et l'immobilier, à condition d'être bien conseillé, c'est tout le contraire. Nous l'avons aidé à investir dans un marché en croissance, à créer un actif tangible qui peut être utilisé comme résidence familiale, tout en générant des revenus.
Et il ne faut pas oublier les avantages souvent négligés également. En tant que propriétaire au Portugal, il peut désormais bénéficier du programme RNH du pays, réduisant potentiellement son profil fiscal à l'échelle mondiale. Cela montre comment l'investissement immobilier initial peut permettre d'économiser ou de gagner de l'argent d'autres manières également.
Il est intéressant de constater que Lisbonne conserve toujours cet attrait, n'est-ce pas ? Nous sommes impliqués sur ce marché bien avant qu'il ne devienne la destination prisée qu'il est aujourd'hui, nous avons donc eu la chance de vivre l'évolution de Lisbonne de première main. Quelles sont vos attentes pour ce marché à l'avenir ?
Un ami m'a récemment posé cette question et la meilleure façon d'y répondre est de revenir aux débuts d'Athena Advisers. Je pense que nous avons créé Athena sur la base d'aider les gens à investir dans des endroits agréables qu'ils aimaient et appréciaient. À l'époque, au début des années 2000, cela était lié à la croissance des compagnies aériennes low-cost et au fait que la mobilité des personnes partant en vacances à l'étranger était rendue possible par l'accessibilité des coûts de voyage réduits.
Mais ce qui s'est passé ensuite, c'est que les gens ont réalisé que ces endroits offraient de meilleurs modes de vie, de manière plus permanente. Et certaines personnes ont déménagé et se sont installées dans le sud de l'Europe, loin de la dynamique et de l'environnement commercial du nord de l'Europe, parce qu'elles avaient déjà suffisamment travaillé pour pouvoir s'offrir cette qualité de vie.
Après la récession de 2008, le Portugal était l'un des pays les plus pauvres d'Europe, avec l'Espagne, l'Italie et la Grèce également, et pourtant aujourd'hui, de plus en plus de personnes parmi les plus fortunées s'installent au Portugal pour y vivre la majeure partie de l'année. Et ce n'est pas seulement dû au prix comparativement bas de l'immobilier de prestige, ni à un seul facteur. C'est un mouvement de la génération X, où les gens veulent vivre la vie qu'ils souhaitent et où le succès n'est plus perçu comme « obtenir de bonnes notes » ou « décrocher un bon emploi » et gagner le plus d'argent possible.
Au contraire, il s'agit d'avoir la créativité et l'opportunité de créer un emploi qui vous passionne, où vous pouvez profiter d'une meilleure qualité de vie. Et aujourd'hui, le Portugal comprend pleinement ce mouvement, cet objectif, mieux que tout autre pays au monde.
Qualité de vie, sécurité, beau temps, bonne éducation, bon système de santé, bonnes infrastructures, une culture qui encourage les nouvelles entreprises et qui est à la pointe de la technologie. Le pays est passé du statut de pays pauvre à celui de pays offrant exactement ce que le monde entier recherche. Et avec des mesures incitatives comme le programme de visa doré, le programme RNH et autres, cette demande mondiale pour un pays tourné vers l'avenir ne fera que se poursuivre.
Pour discuter de stratégies d'investissement ou d'opportunités à Lisbonne ou dans l'ensemble du Portugal, n'hésitez pas à nous contacter via notre page de contact.
