Ces dernières années, le marché immobilier international du Portugal a connu une évolution remarquable. Les acheteurs américains - autrefois une présence marginale - sont devenus la nationalité connaissant la croissance la plus rapide en matière d'acquisitions immobilières. En effet, au cours du premier trimestre 2025, les clients américains représentaient 58 % de notre clientèle internationale au Portugal, contre 48 % en 2024. Cette progression a désormais dépassé celle des nationalités traditionnellement dominantes telles que les Britanniques, les Français et les Brésiliens.
Alors, pourquoi maintenant ?
Compte tenu du climat politique aux États-Unis et des événements récents de ces 100 derniers jours, nous ne sommes pas surpris de constater qu'un si grand nombre de nos clients américains recherchent activement des opportunités d'investissement immobilier et de citoyenneté au Portugal. L'intérêt pour le pays n'est pas nouveau, mais il a certainement atteint des sommets inédits.
Qui, où et pourquoi
La vague américaine ne s'est pas manifestée du jour au lendemain. Chez Athena Advisers, nous avons commencé à observer cette tendance prendre de l'ampleur dans les années précédant la pandémie. Mais c'est dans le monde post-COVID que l'intérêt a véritablement explosé, lorsque les gens ont réévalué où - et comment - ils souhaitaient vivre. Le Portugal s'est rapidement hissé en tête de nombreuses listes de choix. Depuis lors, année après année, le nombre d'acheteurs américains avec lesquels nous travaillons n'a cessé de croître, consolidant leur position parmi les nationalités dominantes sur la scène immobilière portugaise.
Cette demande s'est largement concentrée sur quelques régions clés. Les propriétés à Lisbonne, en particulier le corridor Estoril-Cascais, demeurent un choix privilégié pour leur style de vie cosmopolite et leur proximité avec la mer. Porto, avec son mélange de culture et d'innovation, continue également d'attirer l'attention. Plus récemment, l'Algarve est devenue une destination montante, notamment grâce aux nouveaux vols directs estivaux de United Airlines entre New York et Faro, qui ont rendu cette région encore plus accessible aux voyageurs américains et aux acquéreurs immobiliers. Pour ceux qui s'installent au Portugal, ces améliorations des infrastructures constituent un attrait majeur.
Alors, qui sont ces acheteurs américains ? Il s'agit souvent de familles en provenance de Californie, travaillant dans le secteur technologique ou dirigeant leur propre entreprise. Leurs préférences vont clairement vers des maisons modernes avec des espaces ouverts, des espaces extérieurs privés et des équipements contemporains - des caractéristiques qui reflètent le style de vie de la côte ouest et qui ne sont pas toujours faciles à trouver dans le parc immobilier plus traditionnel du Portugal. Certains achètent une propriété au Portugal comme résidence principale, tandis que d'autres testent le terrain avec des résidences secondaires qui servent également de locations génératrices de revenus lorsqu'ils ne les occupent pas. Dans les deux cas, ils investissent principalement dans les segments moyen-haut et haut de gamme du marché.
Les raisons de ce mouvement transatlantique vont au-delà de l'immobilier. L'instabilité politique, les divisions sociales et les préoccupations concernant les libertés individuelles aux États-Unis - notamment sous la présidence de Donald Trump - ont poussé de nombreux Américains à chercher des alternatives à l'étranger. Le Portugal, en revanche, offre un fort sentiment de sécurité, des valeurs inclusives et un système de santé fiable. Le coût de la vie reste attractif comparé aux grandes villes américaines, et l'usage répandu de l'anglais fait de la vie au Portugal une transition aisée pour les expatriés.
Le programme Golden Visa du Portugal
Le programme Golden Visa du Portugal a joué un rôle significatif dans l'attraction des acheteurs américains. Pendant des années, les Américains ont figuré parmi les principaux bénéficiaires, utilisant souvent ce visa comme voie d'accès à la propriété immobilière et à la résidence européenne. Bien que l'investissement immobilier ne soit plus une voie éligible suite aux changements de politique d'octobre 2023, l'intérêt reste fort. Les investisseurs d'aujourd'hui se tournent vers des alternatives telles que l'hôtellerie, les énergies renouvelables et les fonds axés sur l'innovation. En fait, depuis 2023, les actifs non immobiliers représentent déjà 65 % du total des investissements Golden Visa. Malgré l'incertitude initiale, l'intérêt a rebondi à mesure que des directives plus claires ont émergé, notamment dans le sillage des élections américaines, qui ont suscité des inquiétudes et accru la recherche de stabilité. Chez Athena Advisers, nous avons analysé nos données Google Analytics de la semaine précédant et suivant les élections, enregistrant une augmentation de plus de 26 % du trafic sur notre page dédiée au Golden Visa.
Un marché en transition
Ce flux constant d'investissements haut de gamme commence à façonner le marché. Les prix des propriétés à vendre au Portugal ont grimpé alors que l'offre peine encore à suivre la demande. Cependant, l'effet sur les logements de gamme inférieure a été moins direct, davantage lié aux pénuries systémiques qu'aux achats étrangers. Néanmoins, l'afflux d'Américains - et leurs attentes - a relevé la barre. Les promoteurs sont désormais incités à proposer une offre plus haut de gamme, conforme aux standards internationaux modernes.
Avec l'attention mondiale portée sur le Portugal, le pays dispose désormais d'une opportunité précieuse de se positionner davantage comme une destination de choix pour l'investissement lifestyle. Pour ce faire, il doit continuer à clarifier son offre Golden Visa, en particulier les voies non immobilières moins connues. L'augmentation de l'offre de logements de haute qualité et la concrétisation d'améliorations infrastructurelles longtemps discutées, comme un vol direct entre Los Angeles et Lisbonne, seront également essentielles. Pourtant, même sans ces ajouts, l'attrait durable du Portugal demeure : une hospitalité chaleureuse, des paysages époustouflants, une culture riche et une qualité de vie enviable.
L'empreinte américaine croissante au Portugal est plus qu'une tendance - c'est un tournant décisif. Alors que l'évolution politique américaine et l'incertitude économique continuent de stimuler la mobilité internationale, le Portugal est bien positionné pour en bénéficier. S'il parvient à répondre à la demande tout en préservant ce qui fait son caractère unique, le pays est idéalement placé pour rester une destination privilégiée des acheteurs américains en quête non seulement d'une propriété, mais aussi de tranquillité d'esprit et d'un meilleur mode de vie.
