Chamonix-Mont-Blanc fez história no mês passado ao tornar-se a primeira grande estância alpina francesa a proibir a construção de novas residências secundárias, uma medida que irá remodelar significativamente o seu mercado imobiliário.
Este passo ousado, possibilitado pela recente lei "Le Meur", foi concebido para dar prioridade à habitação permanente para os residentes locais, restringindo simultaneamente as novas residências secundárias em quase todas as zonas urbanas. A decisão faz parte de um esforço mais alargado para ajudar a resolver os problemas de habitação dos residentes durante todo o ano.
O que significa isto para os compradores e investidores imobiliários?
Este é um momento decisivo para Chamonix. As restrições limitarão a oferta num dos destinos mais procurados das montanhas, aumentando inevitavelmente os preços dos imóveis existentes, especialmente os que foram construídos recentemente, e intensificando a concorrência nas oportunidades de revenda. Nesta fase inicial, parece que ainda será possível renovar significativamente os imóveis existentes, mas apenas se a área de implantação não for alterada e se não forem modificados ou acrescentados elementos como janelas ou varandas, uma vez que estes elementos requerem aprovação urbanística. O problema para os compradores é que os custos de aquisição de imóveis para revenda são três a quatro vezes superiores aos dos imóveis novos, pelo que os imóveis concluídos nos últimos meses serão provavelmente os mais procurados.
Do ponto de vista da cidade, esta é provavelmente uma boa decisão. Algumas estâncias alpinas têm grandes comunidades durante todo o ano, outras não. Chamonix é uma das primeiras e, como já tem uma boa oferta de alojamento para arrendamento, faz sentido concentrar-se no alojamento permanente, sendo pouco provável que estas restrições tenham impacto no número de alojamentos para visitantes. Com as residências secundárias a representarem atualmente 70% do parque habitacional, a cidade é, desde há muito, um ponto de atração para os compradores internacionais, especialmente os que são atraídos pelo seu património de esqui e montanhismo de classe mundial.
A decisão de Chamonix levanta questões importantes para o futuro do investimento imobiliário nos Alpes
Chamonix aposta na sustentabilidade
O novo PLU (Plan Local d'Urbanisme) reforça o compromisso de Chamonix com a conservação ambiental e o planeamento urbano sustentável, com disposições importantes para converter 140 hectares em zonas protegidas e controlar rigorosamente as conversões de arrendamentos de curta duração.
O que é que isto significa para outras regiões dos Alpes franceses?
A decisão de Chamonix levanta questões importantes para o futuro do investimento imobiliário nos Alpes. A sazonalidade e a dinâmica turística de outras estâncias de esqui nos Alpes franceses são muito diferentes de Chamonix, razão pela qual existem diferentes políticas de PLU por estância. Aqueles que pensam que isto criará um precedente não se apercebem de que os PLUs têm vindo a mudar e a apertar há anos. Os compradores que procuram casas nos Alpes franceses precisam de dedicar algum tempo a compreender as mudanças nas políticas de qualquer uma das suas estâncias preferidas.
O impacto dos PLUs
Os PLUs (Plans Locaux d'Urbanisme) em França regulam o uso do solo e o planeamento urbano, ditando as permissões de construção e as normas de desenvolvimento em várias regiões.
Entre os promotores imobiliários dos Alpes franceses, são provavelmente os temas mais discutidos atualmente, para além do aumento dos custos de construção. Por um lado, as modificações do PLU refletem o desejo dos governos locais de equilibrar a preservação ambiental com o turismo e a procura geral de habitação e, por outro lado, temos os promotores imobiliários que têm de racionalizar isto em planos elegíveis que renovam o parque habitacional antigo e o transformam em propriedades habitáveis de acordo com as exigências modernas.
A seguir
Cada estância alpina enfrenta uma versão ligeiramente diferente do PLU. Como é que estas regras variam? Como é que elas moldaram os novos empreendimentos e a renovação dos imóveis existentes? E, mais importante, como é que elas apoiam uma visão sustentável para o crescimento dos preços na região? Explore como os regulamentos do PLU estão a remodelar outras regiões alpinas no nosso próximo artigo.
