Mer än 10 miljoner skidåkare över hela världen väljer skidorter i de franska Alperna för sin vintersemester varje år. På en marknad som kan vara mycket konkurrensutsatt, hur får du bästa möjliga hyresintäkter för din skidfastighet? Vilka är de viktigaste sakerna att tänka på? Vi tittar på utmaningarna och hur du kan övervinna dem.
Innan du köpt fastigheten
Några av de viktigaste besluten som påverkar hur mycket hyresintäkter en skidfastighet kan generera fattas innan du ens har köpt. Det handlar om grundläggande saker som fastighetens storlek, läge, utsikt och orientering.
En skidfastighet som ligger långt från liftarna, pisterna och ortens centrum kan vara billigare och erbjuda mycket "avskildhet", men det kommer att bli mycket svårare att hyra ut eftersom det är just dessa saker som skidåkare vill ha när de besöker. Å andra sidan är de dyraste skidfastigheterna de som ligger nära, eller direkt vid, pisterna och en kort promenad från liftarna och centrum. Så i början beror mycket på din budget och vilken typ av skidfastighet du vill ha.
Storleken kan spela roll
Väldigt få personer som köper en skidfastighet i de franska Alperna köper den bara för att hyra ut den. Deras skidhem kommer alltid att vara utformat för dem själva, för storleken på deras familj eller om de vill ta med sig grupper av vänner också. Så hur mycket spelar storleken roll när det gäller hyresintäkter?
Maximera intäkterna
Fler bäddar, mer hyresintäkter
Det låter självklart, men det är värt att säga. Ju fler bäddar en skidfastighet kan rymma, desto mer hyresintäkter kan den generera eftersom fler människor kan bo där.
"Även om det stämmer att den allmänna regeln är att de mest framgångsrika hyresfastigheterna är de som kan rymma flest gäster, betyder det inte att du kan klämma in en lägenhet med fyra sovrum på 65 kvm och göra massor av hyresintäkter - ingen kommer att vilja bo där. Omvänt har vissa skidfastigheter en extravagant användning av utrymmet, till exempel ett enormt vardagsrum, men har bara två sovrum, vilket innebär att det kan kännas underbart rymligt, men hyrespotentialen är begränsad." Nick Leach, medgrundare och partner, Athena Advisers
Ett populärt sätt att komma runt detta är att leta efter fastigheter med "dortoirs" eller köpa en lägenhet med ett eller flera "cabine"-rum. Dortoirs (franska för sovsalar) är rum där våningssängar är inbyggda i rummet, ofta tillräckligt stora för vuxna också, men som normalt används av barn. Dessa kan avsevärt öka antalet bäddar som en skidfastighet kan erbjuda.
Cabines är små sovrum, normalt på mindre än 10 kvm, som rymmer en eller två enkelsängar. Dessa diskreta rum är smarta sätt att komplettera antalet sovrum i en skidfastighet. Det är fortfarande vanligt att se moderna och rymliga skidlägenheter till salu i de franska Alperna med ett eller flera cabinerum.
Parhus för skidåkning blir också allt populärare bland köpare eftersom de kan hyras ut som stugor men inte har samma inköpspris som en fristående stuga med egen tomt.
Tekniken har förändrat allt
Det sätt som tekniken har förbättrats på har gjort stor skillnad för hur skidfastigheter, särskilt skidlägenheter, hyrs ut och det är något som köpare av skidfastigheter måste vara medvetna om idag.
Innan webbplatser som Airbnb började användas i slutet av 2000-talet bokade folk bara en skidsemester och fick en lägenhet i förhållande till deras pris. "På den tiden kunde man inte välja om det skulle vara på bottenvåningen, andra våningen eller en takvåning", tillägger Leach. "Folk tenderade att dyka upp och få vad de fick, ungefär som på ett hotell. Men med den förbättrade tekniken har människor nu större möjlighet att välja exakt den lägenhet de vill ha eller vilka funktioner lägenheten ska ha. Så konceptet att köpa en billigare lägenhet i en byggnad utan utsikt men få samma hyresavkastning finns inte riktigt längre."
Dagens skidsemesterfirare vill se allt som deras lägenhet har att erbjuda, från utsikten till den öppna spisen, alla rum, ibland med virtual reality eller 360°-bilder. När man köper en fastighet är det därför viktigt att ta hänsyn till dessa egenskaper eftersom de påverkar fastighetens hyresvärde.
Extrautrustning kan hjälpa, men grunderna är viktigast
När man köper en skidfastighet idag är det mycket vanligt att köparen kan lägga till extrautrustning som jacuzzis på balkongen eller privata bastur eller hamam inne i lägenheten. Sådana tillval kommer att se mycket bra ut när det gäller att hyra ut fastigheten, men hyresintäkterna kanske inte omedelbart betalar av sådana saker.
"Att ha en takvåning med utsikt, plus tillval som bastu eller bubbelpool, ökar attraktionskraften, men grunderna som planlösning och design är viktigare", fortsätter Leach. "Folk gillar att föreställa sig att de kopplar av i bastun i slutet av dagen, men om de ser att deras familj måste trängas i vardagsrummet för att utrymme har använts till ett spa, är det osannolikt att de bokar fastigheten. Alla extrafunktioner bör övervägas noga och bara väljas om de är något som ägaren verkligen vill ha själv."
Generera hyresintäkter
Hyra ut din fastighet
Du har fått nycklarna till din helt nya skidfastighet och förutom en brinnande önskan att komma ut och njuta av den vill du nu att den ska generera hyresintäkter. Det är en skrämmande uppgift för de flesta och för dem som vill generera så mycket hyresintäkter som möjligt är det viktigt att göra ett val om hur mycket tid du har att investera. Lyckligtvis finns det ett antal olika sätt att hyra ut en skidfastighet och alla kräver olika nivåer av engagemang från ägaren.
Få lokal hjälp
För det första kan du samarbeta med ett lokalt hyresförvaltningsföretag som hyr ut fastigheten åt dig. Här kommer du överens om vilka veckor du vill ha under säsongen och sedan tillhandahåller de ett komplett paket för besökaren, inklusive catering och conciergetjänster vid behov. De kommer att fotografera, skapa annonsen och göra allt de kan för att hyra ut din fastighet. Du får sedan en procentandel av hyresintäkterna, netto efter deras avgift som normalt är cirka 25-30%.
Gör det själv
Om du har tid och energi att hantera hyreshanteringen själv är det möjligt att generera hyresintäkter för en skidfastighet även om du befinner dig någon annanstans. Du måste göra all fotografering själv, skapa listorna på olika webbplatser som Airbnb och sedan hantera kunderna när de kommer på besök. Du måste organisera städare, nyckelhållare och eventuellt mötes- och välkomsttjänster. Med det här alternativet, medan du inte skulle behöva betala en avgift för hyresförvaltningsbyrå, vilket innebär en något högre nettohyresintäkt i fickan, kommer det att ta en betydande del av din tid att hantera.
Låt de stora aktörerna göra det
Det andra alternativet, som är vanligare med större fastigheter, som stugor och stora lägenheter eller takvåningar, normalt i främsta lägen, är att närma sig ett stort lyxuthyrningsföretag. Om din fastighet passar den typ av efterfrågan de har och ett avtal kan hittas, kommer de att blockboka stugan under större delen av säsongen och betala dig ett engångsbelopp för hyra för hela perioden. Detta är ett mycket praktiskt tillvägagångssätt och även om mer hyresintäkter ofta kan genereras om ägaren skulle hyra ut sin skidfastighet självständigt, med en stor fastighet finns det ännu fler saker att tänka på, till exempel full catering och egna kockar.
Oavsett vilken väg du väljer finns det fortfarande ett antal sätt du kan maximera hyrespotentialen för din skidfastighet.
Skapa den perfekta fastighetsannonsen
Foton är allt
Oavsett om du gör det själv eller om det hanteras av ett förvaltningsbolag, se till att bilderna är de bästa de kan vara. Den första bilden som en person ser kommer ofta att avgöra om de vill bo i skidfastigheten eller inte. Förhoppningsvis har du en fastighet med en fin inredning som återspeglar den moderna skidåkaren, men varje bild bör berätta en historia om fastigheten och vara beskrivande.
Undvik att använda sommarbilder för marknadsföring av vinteruthyrning. "Det här är ett vanligt misstag som folk gör, att försöka skapa en uthyrningsannons som fungerar året runt", säger Leach. "Om en ägare vill generera hyresintäkter under sommaren bör de rotera fotograferingen. Sommarbesök bokas ofta i sista minuten eller åtminstone efter att skidsäsongen har avslutats. Ingen som besöker under vintern vill se fastigheten utan snö."
Tänk på stora detaljer och de små också
De flesta semesteruthyrningssidor som Airbnb, Abritel eller TripAdvisor rekommenderar att du lägger till 24 foton i listorna. Att fotografera samma sak 20 gånger skulle naturligtvis inte ge något till betraktaren, men det är viktigt att fotografera små detaljer och unika element i uthyrningen såväl som de stora.
Besökare uppskattar den karaktär som boende kan ge, så lyft fram den utrustning som ger charm till fastigheten: den öppna spisen, original dekorativa element eller till och med typiska material som trä eller sten. Dessa kan vara lika viktiga som att visa upp vardagsrummet, balkongen och köket.
Ett litet extra tips: gör platsen levande genom att tända den öppna spisen, stearinljus och använda mjuka möbler för att ge värme till platsen. Ett bra uthyrningsföretag bör kunna ge råd om detta.
Fånga fantasin
Människor ser fram emot sin semester i snön under mycket lång tid. Om din fastighet konkurrerar bland tusentals andra måste du försöka erbjuda något annorlunda.
Skidfastighetsuthyrningsannons eller listning ska vara korrekt och omfattande, men bör också väcka läsarens fantasi. Du måste tillåta människor att drömma, att projicera sig själva till sin semester i bergen.
Tanken är att berätta en historia för framtida besökare samtidigt som de ger dem den praktiska informationen om fastigheten som de behöver.
"Stugan har ett vardagsrum med en stor soffa och en öppen spis"
vs.
"Efter en dag i backarna, kom tillbaka och koppla av i den stora omslutande soffan i vardagsrummet framför den öppna spisen, som ser ut över hustaken till dalarna nedanför."
Det är samma information men med en helt annan effektnivå. Återigen bör ett bra hyresförvaltningsföretag kunna hantera detta bra.
Antag inte att människor känner till orten och skidområdet
Medan skidåkare ofta kommer tillbaka till den skidort de älskar, gång på gång, år efter år, kommer inte alla att veta vad din ort har att erbjuda och hur din fastighet gör det bästa av var den är.
Förklara orten, dess skidåkning, hur det är bra för familjer och storleken på området.
Var mycket tydlig med närheten till närmaste pister, liftar, restauranger, stormarknader, skiduthyrningsbutiker, biljettkontor, barer, kaféer, bagerier, skidskolor, allt du kan tänka dig. Det är också viktigt att prata om närliggande aktiviteter och miljön runt fastigheten. Finns det till exempel ett bra område i närheten där barnen kan åka pulka efter skidåkningen?
Sluligen, var noga med att inte glömma bort icke-skidåkarna. Idag ökar antalet aktiviteter på skidorterna: snöskovandring, kälkbackar, mountainbike på snö, snöskoter, hundspann, nöjes- och vattencenter... listan kan göras lång. Tänk på dessa människor genom att nämna alla de aktiviteter som inte är skidåkning och som är lättillgängliga från din fastighet.
