Alors que le marché français de l'immobilier de ski connaît sa saison la plus active jamais enregistrée - malgré les restrictions de voyage liées au Covid qui compliquent l'accès pour certains - notre responsable des opérations dans les Alpes françaises a été invité sur la chaîne d'information française BFM Business pour partager son analyse de l'état actuel du marché alpin en France. Voici son entretien avec Guillaume Sommerer de BFM.
Au cours des 12 derniers mois, nous avons enregistré plus d'acheteurs de propriétés de ski dans les Alpes françaises que jamais auparavant (en 18 ans d'existence), et ce à un moment où l'accès au marché n'a jamais été aussi difficile pour les acheteurs internationaux.
GS : Nous accueillons aujourd'hui Charles-Antoine Sialelli, responsable des Alpes françaises chez Athena Advisers, qui possède 18 ans d'expérience dans le secteur de l'immobilier de ski français. Avant d'entrer dans les détails des différentes stations, est-ce que "l'appel de la montagne" reste fort auprès des acheteurs malgré les fermetures que nous avons connues dans les stations l'année dernière et le fait que la limite d'enneigement monte de plus en plus haut ?
CAS : Je dirais que l'appel de la montagne est plus fort que jamais. Si l'on observe la dynamique globale dans toutes les stations des Alpes, le marché est très actif avec de nombreuses nouvelles résidences et hôtels en construction ainsi qu'un niveau élevé de demande de la part des acheteurs immobiliers.
La période de Noël est habituellement active, mais cette année, nous avons été extrêmement sollicités pour les visites de biens et le traitement des demandes des clients bien plus tôt que d'habitude. Dès la Toussaint en fait. Cela s'explique probablement par les changements dans les restrictions de voyage (beaucoup de nos clients sont internationaux) ainsi que par le fait que le marché est très dynamique en ce moment.
GS : C'est effectivement un marché très dynamique ! Nous discuterons plus en détail des différentes stations et nous verrons si les meilleures stations pour l'investissement sont celles qui dépendent moins des chutes de neige. Vous avez mentionné que beaucoup de vos clients sont internationaux. Y a-t-il eu moins de clients internationaux en raison de la pandémie ? La pandémie a-t-elle affecté le fonctionnement de l'entreprise ?
CAS : La pandémie a modifié notre façon d'accompagner nos clients internationaux, en particulier l'année dernière où nous avons dû nous adapter et organiser de nombreux appels vidéo pour montrer aux clients internationaux ce qu'ils achetaient. Évidemment, cette année, cela a été beaucoup plus facile. Les clients britanniques, une nationalité particulièrement intéressée par les Alpes françaises, ont réussi à voyager même lorsque Boris Johnson a modifié les politiques de voyage un soir de la deuxième semaine des vacances.
Pas mal d'acheteurs britanniques ont réussi à partir à temps. Nous avons également constaté un afflux de clients néerlandais. Habituellement, les clients néerlandais skient en Autriche en raison de la proximité et de la langue, mais cette année, l'Autriche les a empêchés de se rendre dans les Alpes à cause du Covid. Après une période d'absence, de nombreux acheteurs néerlandais reviennent dans les Alpes françaises. Plus tôt dans la journée, alors que je traversais les Alpes, j'ai vu énormément de plaques d'immatriculation néerlandaises sur la route.
GS : Comment varient les prix de l'immobilier dans les différentes stations ?
CAS : Les Alpes représentent un marché immense et si l'on exclut les très petites stations qui n'ont que deux ou trois remontées mécaniques, le prix au m² varie de 5 000 € à 35 000 €. À mon avis, la plus grande différence de prix s'observe entre les propriétés situées en Savoie et en Haute-Savoie. Si l'on exclut Val d'Isère et Megève, les prix en Haute-Savoie se situent autour de 15 000 € le m². En revanche, dans les grandes stations comme Val d'Isère, Méribel et Courchevel, les prix peuvent facilement dépasser la barre des 30 000 € par mètre carré. Comme vous pouvez le constater, on passe de 15 000 € le m² d'un côté à 32 000 € le m² ou plus de l'autre. Cet écart de prix ne s'explique pas seulement par la différence d'altitude, mais aussi par la taille des stations.
Les stations situées à une altitude plus basse, autour de 1 000 mètres, disposent de plus de terrains constructibles que les stations situées en altitude. Les stations de haute altitude sont soumises à de nombreuses contraintes techniques et naturelles, telles qu'un risque accru d'avalanches, ce qui signifie que la station ne peut s'étendre que de manière limitée. Par conséquent, dans ces stations de haute altitude, les nouvelles opportunités ne se présentent que lorsque d'anciennes propriétés existantes sont rénovées et transformées en résidences plus grandes et plus belles.
GS : La variation entre les différentes stations est impressionnante d'après ce que vous nous dites ! Selon vous, le réchauffement climatique a-t-il eu un impact sur les prix de l'immobilier dans les Alpes françaises ? Les stations d'altitude sont-elles devenues encore plus recherchées et plus chères ?
CAS : Pas nécessairement. Lorsque l'on parle de prix autour de 30 000 € le m², il s'agit de stations très chères, qui se situent dans une sphère similaire à celle de Monaco, où le prix moyen au m² est légèrement plus élevé, à 43 000 €.
Je dirais que les stations situées plus bas ont un fort potentiel d'appréciation du capital. Je constate une forte demande de la part de clients qui souhaitent disposer d'une propriété non seulement pour skier, mais aussi pour profiter d'autres activités de montagne. D'une manière générale, plus on monte en altitude, moins il y a d'activités en été. Cela signifie que les stations situées autour de 1 000 mètres fonctionnent très bien car on peut bien skier l'hiver et ces stations sont plus accessibles car elles sont moins isolées, et nous avons une fréquentation de personnes qui s'y arrêtent et qui font vivre ces stations de moyenne altitude.
GS : Les prix sont-ils donc toujours le reflet du rapport entre l'offre et la demande et des activités non liées au ski en montagne ? La demande doit être un facteur particulièrement important puisque seulement 9 % des Français pratiquent le ski, donc comme le ski est un sport de niche, les stations potentielles où l'on peut faire autre chose que du ski connaissent une forte demande. Pensez-vous que l'offre dans ces stations plus modestes sera inférieure à la demande à l'avenir ?
CAS : Ce n'est pas nécessairement le cas. Comme je l'ai mentionné précédemment, il y a plus de terrains constructibles dans ces stations, ce qui signifie qu'il y a beaucoup de nouveaux projets qui sortent de terre et qui vont absorber cette demande. Chez Athena Advisers, nous travaillons avec une trentaine de promoteurs différents dans les Alpes, ce qui nous donne une vision globale du marché que les agences locales n'ont pas forcément - elles ne savent pas forcément ce qui se passe dans les montagnes juste derrière elles. Nous avons cette vision d'ensemble et je suis tous les jours dans les stations, donc je peux vous dire qu'il y a du monde, qu'il y a de la demande, qu'il y a de la place pour du neuf et qu'il y a des opportunités d'acheter des résidences à moins de 10 000 € le m².
GS : Chez Athena Advisers, quelles sont les stations qui, selon vous, ont le plus de potentiel ? Quelles sont les stations qui deviennent plus attractives parce qu'elles évoluent ou parce que le marché change ?
Une station qui nous intéresse particulièrement est Les Gets dans Les Portes du Soleil qui compte 650 km de pistes, ce qui la rend comparable aux Trois Vallées où vous trouverez des stations comme Courchevel, Méribel et Val Thorens. L'un des grands avantages des Gets est qu'elle est beaucoup plus accessible. Elle se trouve à environ une heure ou une heure et quinze minutes de route de l'aéroport de Genève. Cet aéroport est assez important et fonctionne bien pour les visiteurs internationaux, car il y a de nombreux vols aller-retour tout au long de l'année entre Londres, Amsterdam et d'autres pays européens. En revanche, Chambéry n'offre que des vols internationaux saisonniers.
GS : Pourquoi Les Gets ?
Les Gets est très jolie et a une saison estivale animée car elle accueille la coupe du monde de VTT et possède un beau terrain de golf. Les montagnes y sont magnifiques et chacune d'entre elles est un peu différente. Comme vous le disiez justement, il y a ce phénomène de rareté dans les stations d'altitude qui explique en partie pourquoi les prix sont si élevés et qu'il y a très peu d'offres immobilières, surtout pour les petits budgets, avec de grandes surfaces.
Beaucoup de propriétés en montagne ont été construites entre les années 70 et 90 et à cette époque, les propriétés étaient beaucoup plus compactes. Pour vous donner un exemple, à l'époque, un appartement d'une chambre mesurait environ 25 m². Un appartement d'une chambre dans une propriété construite aujourd'hui s'étend entre 35 et 40 m². De plus, à cette époque, les promoteurs avaient tendance à ne construire que des studios ou des appartements de deux ou trois chambres. Il n'y avait pas d'appartements de quatre ou cinq chambres.
Aujourd'hui, il y a une forte demande pour ces grands appartements et, en fait, nous vendons plus de grands appartements au dernier étage que de chalets individuels, car ces appartements présentent de nombreuses caractéristiques qui rendent les chalets si désirables : de beaux plafonds cathédrales dans les salons, de grandes fenêtres, des poutres apparentes et un bon nombre de chambres.
Bien que l'on puisse trouver des chalets de six ou sept chambres, la plupart des chalets ont quatre ou cinq chambres et il est possible de loger efficacement quatre ou cinq chambres dans un appartement de 150 m² à 200 m². D'une superficie inférieure à celle d'un chalet, ces appartements spacieux situés au dernier étage offrent bon nombre des avantages d'un chalet à un prix compétitif.
GS : Ce n'est donc pas seulement la popularité des stations qui change, mais aussi la demande pour certains types de propriétés, les appartements étant de plus en plus privilégiés par rapport aux chalets ?
CAS : C'est vrai dans une certaine mesure, mais le style architectural des chalets reste populaire. À mon avis, la montagne est le seul endroit où le neuf est plus beau que l'ancien car le style chalet est assez facile à reproduire avec du bois et de la pierre. Quand on achète un bien neuf à Paris, évidemment ça manque de caractère par rapport aux appartements haussmanniens, si on achète du neuf dans le sud de la France, à part des biens très contemporains et raffinés, les logements neufs ressemblent souvent à des boîtes blanches avec quatre murs. Alors qu'en montagne, si l'on regarde ce qui se fait aujourd'hui, les mairies sont très attentives à ne pas reproduire les mêmes erreurs que dans les années 70 où les promoteurs ont créé de grands immeubles avec des toits plats. Non, aujourd'hui les promoteurs ont une vraie conscience de construire quelque chose de beau et de durable.
GS : Merci beaucoup d'être venu nous parler des dernières tendances de l'immobilier en montagne.
Retrouvez l'intégralité de l'interview (en français) sur BFM TV.
