Com o mercado imobiliário de esqui francês a viver a época mais movimentada de sempre - mesmo com as restrições de viagem relacionadas com a Covid a dificultarem o acesso a alguns compradores - o nosso Diretor de Operações nos Alpes Franceses foi convidado pelo canal de notícias francês BFM Business para partilhar a sua perspetiva sobre o estado atual do mercado alpino em França. Apresentamos a sua entrevista com Guillaume Sommerer da BFM.
Nos últimos 12 meses, registámos mais compradores de propriedades de esqui nos Alpes Franceses do que nunca (nos nossos 18 anos de história), tudo isto numa altura em que o mercado, ou pelo menos o acesso ao mesmo, tem sido particularmente difícil para os compradores internacionais.
GS: Hoje damos as boas-vindas a Charles-Antoine Sialelli, Diretor dos Alpes Franceses na Athena Advisers, que tem 18 anos de experiência no sector imobiliário de esqui em França. Antes de entrarmos nos pormenores das diferentes estâncias, será que o "apelo das montanhas" continua a ser forte junto dos compradores, face aos encerramentos a que assistimos nas estâncias no ano passado e ao facto de a linha de neve estar cada vez mais alta?
CAS: Diria que o apelo das montanhas está mais forte do que nunca. Olhando para a dinâmica geral em todas as estâncias dos Alpes, o mercado está muito ativo, com muitas residências e hotéis novos a serem construídos, bem como um elevado nível de procura por parte dos compradores de imóveis.
O período de Natal é normalmente ativo, no entanto, este ano estivemos extremamente ocupados com visitas a propriedades e a tratar de pedidos de clientes muito mais cedo do que o habitual. De facto, desde o Dia de Todos os Santos. Isto deve-se provavelmente às alterações nas restrições de viagem (muitos dos nossos clientes são internacionais), bem como ao facto de o mercado estar muito dinâmico neste momento.
GS: É de facto um mercado muito dinâmico! Vamos falar mais detalhadamente sobre as estâncias individuais e se as melhores estâncias para investimento são aquelas que dependem menos da queda de neve. Referiu que muitos dos seus clientes são internacionais. Houve menos clientes internacionais em consequência da pandemia? A pandemia afetou o funcionamento da empresa?
CAS: A pandemia afetou a forma como ajudamos os nossos clientes internacionais, especialmente no ano passado, quando tivemos de nos adaptar e realizar muitas videochamadas para podermos mostrar aos clientes internacionais o que estavam a comprar. Obviamente, este ano foi muito mais fácil. Os clientes britânicos, uma nacionalidade especialmente interessada nos Alpes Franceses, conseguiram viajar mesmo quando Boris Johnson alterou as políticas de viagem numa noite da segunda semana das férias.
Bastantes compradores britânicos conseguiram partir a tempo. Registámos também um afluxo de clientes holandeses. Normalmente, os clientes holandeses esquiam na Áustria devido à distância e à língua, mas este ano a Áustria impediu-os de se deslocarem aos Alpes devido à Covid. Após um período de ausência, há agora muitos compradores holandeses a regressar aos Alpes Franceses. Hoje mesmo, quando estava a atravessar os Alpes, vi muitas matrículas holandesas na estrada.
GS: Como variam os preços dos imóveis nas estâncias?
CAS: Os Alpes são um mercado enorme e, se excluirmos as estâncias muito pequenas, que têm apenas dois ou três teleféricos, o preço por m² varia entre 5.000 e 35.000 euros. Na minha opinião, a maior diferença de preços verifica-se entre os imóveis em Savoie e Haute-Savoie. Se excluir Val d'Isère e Megève, os preços em Haute-Savoie rondam os 15.000 euros por m². No entanto, quando olha para as grandes estâncias como Val d'Isère, Méribel e Courchevel, os preços podem facilmente ultrapassar a marca dos 30.000 euros por m². Assim, como vê, de um lado são 15.000 euros por m² e do outro 32.000 euros por m² ou mais. Esta discrepância de preços não se deve apenas à diferença de altitude, mas também à dimensão das estâncias.
As estâncias a uma altitude mais baixa, cerca de 1.000 m, têm mais terrenos edificáveis do que as estâncias mais elevadas. As estâncias a grande altitude têm muitas restrições técnicas e naturais, tais como uma maior probabilidade de avalanches, o que significa que a estância não pode crescer muito para fora. Consequentemente, nestas estâncias de maior altitude, as novas oportunidades só surgem quando as propriedades existentes mais antigas são renovadas e transformadas em residências maiores e mais bonitas.
GS: A variação entre as diferentes estâncias é espantosa, pelo que nos diz! Na sua opinião, o aquecimento global teve um impacto nos preços dos imóveis nos Alpes Franceses? As estâncias mais altas tornaram-se ainda mais procuradas e caras?
CAS: Não necessariamente. Quando olhamos para preços a rondar os 30.000 euros por m², estamos a olhar para estâncias muito caras, numa esfera semelhante à do Mónaco, onde o preço médio por m² é ligeiramente superior, 43.000 euros.
Diria que as estâncias a altitudes mais baixas têm muito potencial de valorização. Estou a assistir a uma grande procura por parte de clientes que querem uma propriedade não só para esquiar, mas também para desfrutar de outras atividades de montanha. De um modo geral, quanto mais se sobe, menos atividades se têm no verão. Isto significa que as estâncias situadas a cerca de 1.000 metros de altitude funcionam muito bem, pois pode esquiar bem no inverno e estas estâncias são mais acessíveis, pois estão menos isoladas, e temos a presença de pessoas que param e basicamente dão vida a estas estâncias de média altitude.
GS: Então, os preços são sempre um reflexo da relação entre a oferta e a procura e as atividades não relacionadas com o esqui nas montanhas? A procura deve ser um fator particularmente importante, uma vez que apenas cerca de 9% dos franceses praticam esqui, pelo que, sendo o esqui um desporto de nicho, as estâncias potenciais onde se pode fazer algo mais do que esquiar têm uma grande procura. Pensa que, no futuro, a oferta nestas estâncias mais baixas será inferior à procura?
CAS: Não é necessariamente o caso. Tal como referi anteriormente, existem mais terrenos edificáveis nestas estâncias, o que significa que estão a surgir muitos projetos novos que irão absorver esta procura. Na Athena Advisers, trabalhamos com muitos promotores diferentes, cerca de trinta em todos os Alpes, o que nos dá uma visão global do mercado que as agências locais não têm necessariamente - podem não saber o que se está a passar nas montanhas mesmo atrás delas. Temos esta visão global e estou nas estâncias todos os dias, por isso posso dizer-lhe que há pessoas, há procura, espaço para novas propriedades e oportunidades para comprar residências por menos de 10.000 euros por m².
GS: Na Athena Advisers, quais são as estâncias que acha que têm mais potencial? Que estâncias se estão a tornar mais atrativas porque estão a evoluir ou porque o mercado está a mudar?
Uma estância que nos interessou especialmente foi Les Gets, em Les Portes du Soleil, que tem 650 km de pistas, o que a torna comparável aos Três Vales, onde se encontram estâncias como Courchevel, Méribel e Val Thorens. Uma das grandes vantagens de Les Gets é o facto de ser muito mais acessível. Fica a cerca de uma hora ou uma hora e quinze minutos de carro do aeroporto de Genebra. Este aeroporto é bastante grande e funciona bem para os visitantes internacionais, uma vez que há muitos voos de ida e volta ao longo do ano entre Londres, Amesterdão e outros países europeus. Por outro lado, Chambéry só oferece voos internacionais sazonais.
GS: Porquê Les Gets?
Les Gets é muito bonita e tem uma época de verão animada, pois acolhe a Taça do Mundo de BTT e tem um belo campo de golfe. As montanhas são muito bonitas e cada uma delas é um pouco diferente. Como disse, e muito bem, existe este fenómeno de escassez nas estâncias mais altas, que é uma das razões pelas quais os preços são tão elevados e há muito poucas ofertas de propriedades, especialmente para um orçamento mais reduzido, com grandes áreas.
Muitas propriedades nas montanhas foram construídas entre os anos 70 e 90 e, durante esse período, as propriedades eram muito mais compactas. Para lhe dar um exemplo, na altura, um apartamento com um quarto media cerca de 25 m². Um apartamento com um quarto numa propriedade construída hoje em dia teria entre 35 e 40 m². Além disso, durante essas épocas, os promotores tendiam a construir apenas estúdios ou apartamentos com dois ou três quartos. Não havia apartamentos com quatro ou cinco quartos.
Hoje em dia, há muita procura destes apartamentos maiores e, de facto, vendemos mais apartamentos grandes no último andar do que chalés individuais, uma vez que estes apartamentos têm muitas das características que tornam os chalés tão desejáveis: belos tetos de catedral nas salas de estar, grandes janelas, vigas expostas e um bom número de quartos.
Embora possa encontrar alguns chalés com seis ou sete quartos, a maioria dos chalés tem quatro ou cinco quartos e é possível acomodar eficazmente quatro ou cinco quartos num apartamento de 150 m² a 200 m². Com áreas mais pequenas do que um chalé, estes apartamentos espaçosos no último andar oferecem muitas das vantagens de um chalé a um preço competitivo.
GS: Então, não é apenas a popularidade das estâncias que está a mudar, mas também a procura de certos tipos de propriedades, com os apartamentos a tornarem-se cada vez mais preferidos em relação aos chalés?
CAS: Isto é verdade até certo ponto, no entanto, o estilo de arquitetura dos chalés continua a ser popular. Na minha opinião, as montanhas são o único sítio onde o novo é mais bonito do que o antigo, pois o estilo chalet é muito fácil de reproduzir com madeira e pedra. Quando compra uma propriedade nova em Paris, é óbvio que lhe falta carácter em comparação com os apartamentos Haussmannianos. Se comprar uma propriedade nova no Sul de França, à exceção de propriedades muito contemporâneas e refinadas, as casas novas parecem muitas vezes caixas brancas com quatro paredes. Enquanto nas montanhas, se olharmos para o que está a ser feito hoje, as câmaras municipais têm muito cuidado para não reproduzir os mesmos erros que foram cometidos nos anos 70, quando os promotores criaram grandes edifícios com telhados planos. Não, hoje os promotores têm uma verdadeira consciência de construir algo de belo e duradouro.
GS: Muito obrigado por ter vindo falar-nos das últimas tendências do imobiliário de montanha.
