Med den franska skidfastighetsmarknaden som upplever sin mest hektiska säsong någonsin – trots Covid-relaterade reserestriktioner som försvårat tillgången för vissa – blev vår chef för franska Alperna inbjuden till den franska nyhetskanalen BFM Business för att dela sina insikter om det aktuella läget på den alpina marknaden i Frankrike. Här är hans intervju med Guillaume Sommerer från BFM.
Under de senaste 12 månaderna har vi sett fler köpare av skidfastigheter i franska Alperna än någonsin tidigare (i vår 18-åriga historia), allt detta vid en tidpunkt då marknaden, eller åtminstone tillgången till den, varit som svårast för internationella köpare.
GS: Idag välkomnar vi Charles-Antoine Sialelli, chef för franska Alperna på Athena Advisers, som har 18 års erfarenhet av den franska skidfastighetsbranschen. Innan vi går in på detaljerna för de olika skidorterna – är "bergens lockelse" fortfarande stark hos köparna trots de stängningar vi såg på skidorterna förra året och det faktum att snögränsen blir allt högre?
CAS: Jag skulle säga att bergens lockelse är starkare än någonsin. Om man ser till den övergripande dynamiken på alla orter i Alperna är marknaden mycket aktiv med många nya bostäder och hotell under uppförande samt en hög efterfrågan från fastighetsköpare.
Julperioden är vanligtvis aktiv, men i år var vi extremt upptagna med fastighetsvisningar och att hantera förfrågningar från kunder mycket tidigare än vanligt – faktiskt ända sedan Alla helgons dag. Detta beror sannolikt på de förändrade reserestriktionerna (många av våra kunder är internationella) samt det faktum att marknaden är mycket dynamisk för tillfället.
GS: Det är verkligen en mycket dynamisk marknad! Vi kommer att diskutera de enskilda anläggningarna mer i detalj och huruvida de bästa anläggningarna för investeringar är de som är mindre beroende av snöfall. Du nämnde att många av dina kunder är internationella. Har det blivit färre internationella kunder till följd av pandemin? Har pandemin påverkat hur verksamheten fungerar?
CAS: Pandemin har påverkat hur vi hjälper våra internationella kunder, särskilt förra året då vi var tvungna att anpassa oss och genomföra många videosamtal så att vi kunde visa internationella kunder vad de köpte. I år har det uppenbarligen varit mycket enklare. Brittiska kunder, en nationalitet som är särskilt intresserad av de franska Alperna, lyckades resa även när Boris Johnson ändrade resepolicyn en kväll under semesterveckans andra vecka.
En hel del brittiska köpare lyckades åka i tid. Vi såg också en tillströmning av holländska kunder. Vanligtvis åker holländska kunder skidor i Österrike på grund av avståndet och språket, men i år hindrade Österrike dem från att åka till Alperna till följd av Covid. Efter en tids frånvaro återvänder nu många holländska köpare till de franska Alperna. Tidigare idag när jag körde genom Alperna såg jag massor av holländska registreringsskyltar på vägen.
GS: Hur varierar fastighetspriserna på de olika orterna?
CAS: Alperna är en enorm marknad och om vi undantar de mycket små orterna som bara har två eller tre skidliftar, varierar priset per kvadratmeter från 5 000 till 35 000 euro. Enligt min mening kan den största prisskillnaden ses mellan fastigheter i Savoie och Haute-Savoie. Om man exkluderar Val d'Isère och Megève ligger priserna i Haute-Savoie på cirka 15 000 euro per kvadratmeter. Men när man tittar på stora orter som Val d'Isère, Méribel och Courchevel, kan priserna lätt överstiga 30 000 euro per kvadratmeter. Som du kan se är det alltså 15 000 euro per kvm på ena sidan och upp till 32 000 euro per kvm eller högre på den andra. Denna prisskillnad beror inte bara på höjdskillnaden utan också på orternas storlek.
Orter på lägre höjd, cirka 1 000 meter, har fler byggbara tomter än orter högre upp. Anläggningar på hög höjd har många tekniska och naturliga begränsningar, till exempel en ökad risk för laviner, och det innebär i slutändan att anläggningen bara kan växa så mycket utåt. På dessa högt belägna orter uppstår därför nya möjligheter först när äldre befintliga fastigheter renoveras och förvandlas till större och vackrare bostäder.
GS: Variationen mellan de olika semesterorterna är häpnadsväckande enligt vad du berättar för oss! Har den globala uppvärmningen enligt dig påverkat fastighetspriserna i de franska Alperna? Har högre belägna orter blivit ännu mer eftertraktade och dyra som ett resultat av detta?
CAS: Inte nödvändigtvis. När vi tittar på priser på runt 30 000 euro per kvm tittar vi på mycket dyra orter, de som ligger i samma sfär som Monaco där det genomsnittliga priset per kvm ligger något högre på 43 000 euro.
Jag skulle vilja hävda att orter längre ner har stor potential för värdetillväxt. Jag ser en stor efterfrågan från kunder som inte bara vill ha en fastighet för skidåkning utan även för andra aktiviteter i bergen. Generellt sett gäller att ju högre upp man kommer, desto färre aktiviteter har man på sommaren. Det innebär att orter som ligger på cirka 1 000 meters höjd fungerar mycket bra eftersom man kan åka bra skidor på vintern och dessa orter är mer tillgängliga eftersom de är mindre isolerade, och vi har besökare som stannar och i princip ger liv åt dessa orter på mellanhöjd.
GS: Så är priserna alltid en återspegling av förhållandet mellan utbud och efterfrågan och aktiviteter i bergen som inte har med skidåkning att göra? Efterfrågan måste vara en särskilt viktig faktor eftersom endast cirka 9% av de franska invånarna åker skidor, så eftersom skidåkning är en ganska nischad sport upplever de potentiella orterna där vi kan göra något annat än att åka skidor stor efterfrågan. Tror du att utbudet på dessa lägre orter kommer att understiga efterfrågan i framtiden?
CAS: Så är inte nödvändigtvis fallet. Som jag nämnde tidigare finns det fler byggbara tomter i dessa orter, vilket innebär att det finns gott om nya projekt som kommer att absorbera denna efterfrågan. På Athena Advisers arbetar vi med många olika byggherrar, ett trettiotal i Alperna, vilket ger oss en helhetssyn på marknaden som lokala byråer inte nödvändigtvis har – de kanske inte vet vad som händer i bergen precis bakom dem. Vi har denna helhetssyn och jag är på orterna varje dag så jag kan berätta att det finns människor, det finns efterfrågan, utrymme för nya fastigheter och möjligheter att köpa bostäder för mindre än 10 000 euro per kvm.
GS: På Athena Advisers, vilka orter tror du har störst potential? Vilka orter blir mer attraktiva för att de utvecklas eller för att marknaden förändras?
En ort som vi har blivit särskilt intresserade av är Les Gets i Les Portes du Soleil som har 650 km pister, vilket gör den till en jämförbar storlek med de tre dalarna där du hittar Courchevel, Méribel och Val Thorens. En av de stora fördelarna med Les Gets är att det är mycket mer tillgängligt. Det är ungefär en timme eller en timme och femton minuters bilresa från Genève flygplats. Denna flygplats är ganska stor och fungerar bra för internationella besökare eftersom det finns gott om returflyg under hela året mellan London, Amsterdam och andra europeiska länder. Å andra sidan erbjuder Chambéry endast säsongsbetonade internationella flygningar.
GS: Varför Les Gets?
Les Gets är mycket vackert och har en livlig sommarsäsong eftersom det är värd för världscupen i mountainbike och har en fin golfbana. Bergen är vackra här och vart och ett är lite annorlunda. Som du helt riktigt sa har du detta fenomen av knapphet i de högre orterna, vilket är en av anledningarna till att priserna är så höga och det finns väldigt få fastighetserbjudanden, särskilt till ett överkomligt pris, med stora ytor.
Många fastigheter i bergen byggdes mellan 70- och 90-talet och under denna period var fastigheterna mycket mer kompakta. För att ge dig ett exempel skulle en lägenhet med ett sovrum då mäta cirka 25 kvm. En lägenhet med ett sovrum i en fastighet som byggs idag skulle vara mellan 35 och 40 kvm. Dessutom tenderade byggherrarna under dessa epoker att bara bygga studios eller lägenheter med två eller tre sovrum. Det fanns inga lägenheter med fyra eller fem sovrum.
Idag finns det en stor efterfrågan på dessa större lägenheter och vi säljer faktiskt fler stora lägenheter på översta våningen än enskilda chalets eftersom dessa lägenheter har många av de egenskaper som gör chalets så eftertraktade: vackra katedraltak i vardagsrummen, stora fönster, synliga bjälkar och ett stort antal sovrum.
Även om du kan hitta några chalets med sex eller sju sovrum, har de flesta chalets fyra eller fem sovrum och det är möjligt att effektivt rymma fyra eller fem sovrum i en lägenhet på 150 kvm till 200 kvm. Med mindre ytor än en chalet erbjuder dessa rymliga lägenheter på översta våningen många av fördelarna med en chalet till ett konkurrenskraftigt pris.
GS: Så det är inte bara orternas popularitet som förändras utan även efterfrågan på vissa typer av fastigheter, där lägenheter blir alltmer populära i förhållande till chalets?
CAS: Det stämmer till viss del, men chalet-arkitekturen är fortfarande populär. Enligt min mening är bergen den enda plats där det nya är vackrare än det gamla eftersom chalet-stilen är ganska lätt att återskapa med trä och sten. När du köper en ny fastighet i Paris saknar den uppenbarligen karaktär jämfört med haussmannianska lägenheter, om du köper nytt i södra Frankrike, bortsett från mycket moderna och raffinerade fastigheter, ser nya hem ofta ut som vita lådor med fyra väggar. I bergen, om vi tittar på vad som görs idag, är kommunerna mycket noga med att inte upprepa samma misstag som gjordes på 70-talet när byggherrarna skapade stora byggnader med platta tak. Nej, idag har byggherrarna ett verkligt samvete för att bygga något vackert och bestående.
GS: Tack så mycket för att du kom för att berätta om de senaste trenderna inom bergsfastigheter.
