L'achat d'un bien immobilier à Lisbonne représente non seulement un excellent investissement pour votre qualité de vie, mais constitue également une opportunité remarquable pour générer des revenus locatifs. Notre guide 2024 sur la mise en location d'un bien à Lisbonne vous explique comment louer votre logement, les taxes à acquitter, les points clés à considérer et comment nos services de gestion locative chez Athena Advisers peuvent vous accompagner sur le marché locatif lisboète.
Types de locations à Lisbonne
Lorsque vous choisissez le mode de location de votre bien à Lisbonne, vous devrez réfléchir à l'usage personnel que vous souhaitez en faire. Envisagez-vous d'occuper votre appartement à Lisbonne une partie de l'année tout en générant un complément de revenus ? Ou recherchez-vous plutôt un investissement à long terme offrant davantage de stabilité ? Si vous envisagez de louer votre bien à Lisbonne en courte durée, vous devrez vous assurer que ce type de location est autorisé dans votre quartier.
Locations de courte durée
D'une durée allant d'un jour à un an, les locations de courte durée à Lisbonne exigent que les propriétaires disposent d'une licence de courte durée, également appelée licence AL. Toutefois, ces locations sont fortement réglementées dans l'ensemble de la capitale.
Locations de moyenne durée
À mi-chemin entre le long terme et le court terme, les locations de moyenne durée à Lisbonne couvrent une période allant de 30 jours à un an. Contrairement aux locations de courte durée, le propriétaire n'a pas besoin d'une licence AL et ces locations sont soumises aux mêmes règles que les locations à long terme au Portugal.
Locations de longue durée
Couvrant les réservations de plus d'un an, les locations de longue durée à Lisbonne ne nécessitent pas de licence AL.
Fiscalité des revenus locatifs au Portugal
Le montant de l'impôt sur le revenu total (également appelé IRS) sur les revenus locatifs varie selon que le propriétaire est ou non résident fiscal au Portugal et selon le type de location. Nous présentons ci-dessous une indication des impôts que les propriétaires à Lisbonne peuvent être amenés à payer.
Locations de courte durée
- Résidents fiscaux au Portugal : IRS jusqu'à 16,8 % (ou 24 % dans une zone restreinte)
- Non-résidents au Portugal : IRS fixé à 8,75 % du revenu total (si situé dans une zone restreinte)
Pour les deux catégories, la TVA est facturée à 6 %, uniquement sur le tarif nuitée de chaque réservation, ce qui signifie que les propriétaires disposant d'une licence à leur nom auront invariablement un crédit de TVA qui, sous certaines conditions, peut être récupéré. Il est possible de déduire les coûts directs de certaines dépenses locatives telles que l'électricité, l'eau, internet, la gestion locative, le ménage, etc.
Locations de longue durée
- Résidents : IRS jusqu'à 28 %*
- Non-résidents : taux fixe de 28 % d'IRS
La TVA est appliquée au taux fixe de 23 %, que le propriétaire soit résident fiscal ou non.
*L'impôt est calculé sur le montant total des loyers perçus après déduction de l'IMI, de l'assurance multirisque, des travaux d'entretien et de conservation, des charges de copropriété/entretien et du droit de timbre.
Locations de moyenne durée
Si le propriétaire possède une licence de courte durée, il sera soumis aux mêmes taux d'imposition que les locations de courte durée, décrits ci-dessus. En revanche, s'il ne dispose pas de licence AL, il devra s'acquitter de l'impôt conformément à la réglementation des locations à long terme en vigueur à Lisbonne.
Locations de courte durée à Lisbonne
Qu'est-ce qu'une licence AL ?
Abréviation de Alojamento Local, une licence AL est une licence de location touristique qui s'applique aux petits biens locatifs tels que les appartements et les villas. Les principales différences entre une location traditionnelle et un bien à Lisbonne avec une licence AL résident dans la réglementation, et un logement avec une licence AL doit être meublé car ces hébergements s'adressent principalement aux touristes.
Les locations de courte durée à Lisbonne comportent également des obligations légales supplémentaires telles que : la déclaration au SEF, le paiement de la taxe de séjour, et l'équipement du logement avec des articles de santé et de sécurité (extincteur, plaque AL, couverture anti-feu, livre de réclamations, manuel d'accueil en quatre langues différentes), l'obtention d'une licence AL, l'ameublement du bien et la mise en place de tous les services publics (eau, électricité et Wi-Fi).
Comment obtenir une licence AL au Portugal
Lorsque la location de courte durée est enregistrée au nom du propriétaire, ce dernier doit facturer ses services de location de courte durée directement au client, son service de gestion locative facturant la commission au propriétaire et lui versant les revenus locatifs.
Lorsque la licence est enregistrée au nom du propriétaire, il est nécessaire de :
- Propriétaire particulier : Ouvrir une activité auprès de l'administration fiscale avec le CAE 55201, en catégorie B. Selon son cadre et la meilleure option fiscale, il peut être exonéré ou non de TVA. Compte tenu de la nature du service de courte durée, il n'y a pas de retenue à la source applicable.
- Propriétaire société : Doit avoir une activité de location de courte durée définie dans l'objet social et activer le CAE 55201 auprès de l'administration fiscale, étant toujours assujetti à la TVA et n'appliquant pas de retenue à la source.
Il est possible d'enregistrer le numéro de licence au nom de la société de gestion locative. Nous proposons ce service chez Athena Advisers moyennant des honoraires. L'avantage est que si vous vendez le bien à l'avenir et que le district ou le quartier n'accorde plus de licences AL, le futur propriétaire pourra toujours louer le bien en courte durée. Cela rendra également votre bien plus attractif lors de la revente.
Combien coûte la location de courte durée de votre bien au Portugal ?
Sur le marché de la location de courte durée, certains coûts sont à prévoir :
- Assurance (obligatoire pour la licence AL) – Frais annuels
- Services publics (eau, électricité et wi-fi) – Frais mensuels
- Honoraires comptable/avocat : Frais mensuels ou ponctuels récurrents
- Charges de copropriété – Généralement trimestrielles
- Taxes foncières + impôt sur le revenu – Frais continus
- Frais de gestion locative – Frais continus
Si vous signez avec Athena Advisers, vous pouvez choisir parmi un éventail de services comprenant l'enregistrement AL, la mise en place des services publics, une séance photo professionnelle, un styliste pour la séance photo et bien plus encore.
Que se passe-t-il si mon bien est encore en construction et que la zone est sur le point de devenir une zone AL restreinte ?
Vous pouvez enregistrer une licence au nom d'une société, ce qui signifie que le nouveau propriétaire pourra toujours exploiter des locations de courte durée si vous décidez de vendre à l'avenir. Cela rendra également votre revente plus compétitive sur le marché immobilier de Lisbonne. Chez Athena Advisers, nous pouvons vous accompagner dans le processus d'enregistrement d'une nouvelle licence.
Préparer votre bien pour la location
Un point que nous considérons comme important est de ne pas surcharger la décoration. Chaque bien doit avoir une certaine personnalité et du charme, sans oublier un mobilier de qualité, mais proposer un logement débordant d'objets personnels peut ne pas convenir au marché locatif. Si vous avez besoin d'aide pour trouver un architecte d'intérieur, n'hésitez pas à nous contacter. Notre équipe de gestion locative peut vous mettre en relation avec un designer créatif et fiable issu de notre carnet d'adresses.
Courte durée
Pour ce type de location, nous disposons d'une plus grande liberté pour créer un mur d'accent avec un papier peint original ou installer un fauteuil aux motifs accrocheurs, car nous souhaitons que les voyageurs vivent le logement comme une partie intégrante de leur séjour, même si cela peut aussi rester sobre. Veillez à ce que les objets soient faciles à nettoyer et à manipuler, mais n'ayez pas peur de créer un espace unique – utilisez des couleurs et exposez des pièces marquantes plutôt que des objets petits ou délicats qui risquent de se casser facilement. Optez simplement pour quelques grandes pièces décoratives, comme des vases XL avec des branches et des feuillages, ou un meuble original. Ces éléments uniques valoriseront l'image de votre bien et offriront aux clients quelque chose de mémorable, les incitant à laisser des avis élogieux après leur séjour.
Moyenne durée
La plupart des personnes recherchant ce type de location au Portugal peuvent avoir besoin d'un espace de travail confortable, il est donc fortement recommandé de prévoir un bureau adapté. En termes de décoration, il est préférable que le bien soit décoré mais de manière plus subtile. Pensez qu'il doit être agréable à vivre, avec tous les éléments essentiels, mais ne doit pas porter votre empreinte personnelle.
Longue durée
Lors de l'aménagement d'une location au Portugal, nous devons garder à l'esprit que les locataires à long terme personnaliseront les espaces pour se les approprier. Cela dit, le mobilier et la décoration doivent rester simples.
Fonctionnalité
Un autre facteur important est l'aspect pratique. Il faut avoir une vision d'ensemble et ne pas concevoir un espace uniquement pour soi. Les biens doivent être prêts à accueillir tout type de personne et à recevoir un groupe d'amis pour un dîner, ou une famille avec de jeunes enfants, et doivent donc être pratiques, fonctionnels et ergonomiques. Proposez des lits simples qui peuvent être combinés en lit double pour un maximum de flexibilité, pensez à ranger des sièges pliants supplémentaires dans un placard et disposez quelques couvertures dans un panier sur le balcon, ainsi qu'une table d'appoint suffisamment grande pour y poser un ordinateur portable.
Athena Advisers peut vous accompagner pour tous les types de locations au Portugal – courte, moyenne ou longue durée. Dès le début, lorsque vous achetez le bien, nous pouvons vous aider à choisir le meilleur architecte d'intérieur, à mettre en place les services publics, à nous assurer que nous disposons de tous les jeux de clés pour faciliter nos opérations quotidiennes. Lorsque votre bien au Portugal sera prêt à accueillir des clients, nous les accueillerons et veillerons à être disponibles dès le moment où ils manifestent leur intérêt pour la réservation de votre bien.
Nous proposons différentes formules de services parmi lesquelles vous pouvez choisir, qu'il s'agisse d'être votre "relais sur place" pour gérer tout ce qui concerne l'obtention d'une licence AL ou l'optimisation de la commercialisation en ligne de votre logement au Portugal.
Toutes les informations ci-dessus doivent être validées et expliquées en détail, et personnalisées au cas par cas, en tenant compte de la situation de chaque propriétaire. Athena Advisers fournit des conseils généraux, mais chaque propriétaire doit les faire valider par un expert-comptable.
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