Comprar um imóvel em Lisboa não é apenas um excelente investimento em termos de estilo de vida, mas também uma ótima oportunidade para gerar rendimentos através do arrendamento. O nosso guia 2024 para arrendar uma propriedade em Lisboa explica como arrendar a sua casa, os impostos a pagar, as principais considerações e como os nossos serviços de gestão de arrendamento na Athena Advisers o podem ajudar a navegar no mercado de arrendamento de Lisboa.
Tipos de arrendamento em Lisboa
Ao escolher como pretende arrendar a sua propriedade em Lisboa, terá de pensar na forma como planeia usar pessoalmente a residência. Pretende utilizar o seu apartamento em Lisboa durante uma parte do ano e gerar um rendimento adicional? Ou está à procura de um investimento a longo prazo com mais estabilidade? Se está a considerar arrendar o seu imóvel em Lisboa por períodos curtos, terá de se certificar de que o arrendamento de curta duração é permitido no seu distrito.
Arrendamento de curta duração
Com uma duração que pode ir de um dia a um ano, o arrendamento de curta duração em Lisboa exige que os proprietários tenham uma licença de curta duração, também designada por licença AL. No entanto, estes arrendamentos são bastante restritos em toda a capital.
Arrendamentos de média duração
Fazendo a ponte entre a longa e a curta duração, os arrendamentos de média duração em Lisboa abrangem entre 30 dias e um ano. Ao contrário dos arrendamentos de curta duração, o proprietário não precisa de ter uma licença AL e os arrendamentos de média duração estão abrangidos pelas mesmas regras de arrendamento em Portugal que os arrendamentos de longa duração.
Arrendamentos de longa duração
Abrangendo reservas superiores a um ano, os arrendamentos de longa duração em Lisboa não necessitam de licença AL.
Pagamento de impostos sobre os rendimentos de arrendamento em Portugal
O montante total do imposto sobre o rendimento (também designado por IRS) sobre os rendimentos de arrendamento varia consoante o proprietário seja ou não residente fiscal em Portugal e o tipo de arrendamento. Abaixo, indicamos os impostos que os proprietários de imóveis em Lisboa podem pagar.
Arrendamento de curta duração
- Residentes fiscais em Portugal: IRS até 16,8% (ou 24% numa área restrita)
- Não residentes em Portugal: IRS fixado em 8,75% do rendimento total (se dentro da restrição numa área restrita)
Para ambos, o IVA é cobrado a 6%, apenas sobre a taxa nocturna de cada reserva, o que significa que os proprietários que têm uma licença em seu nome terão invariavelmente um crédito de IVA que, sob certas condições, pode ser reclamado. É possível deduzir os custos diretos de algumas despesas de arrendamento, tais como eletricidade, água, internet, gestão do arrendamento, limpeza, etc.
Arrendamentos de longa duração
- Residentes: IRS até 28%*
- Não residentes: taxa fixa de 28% de IRS
O IVA é cobrado a uma taxa fixa de 23%, independentemente de o proprietário ser ou não residente fiscal.
*O imposto é calculado sobre o valor total das rendas recebidas, deduzindo IMI, Seguro Multirriscos, Obras de Conservação/Manutenção, Condomínio/Manutenção, Imposto de Selo.
Arrendamentos de média duração
Se o proprietário tiver uma licença de curta duração, terá as mesmas taxas de imposto que os arrendamentos de curta duração descritas acima. No entanto, se não tiver uma licença AL, terá de pagar impostos de acordo com o regulamento de arrendamento de longa duração de Lisboa.
Arrendamentos de curta duração em Lisboa
O que é uma licença AL?
Abreviatura de Alojamento Local, uma licença AL é uma licença de arrendamento turístico que se aplica a pequenas propriedades para arrendamento, tais como apartamentos e moradias. As principais diferenças entre um imóvel para arrendamento tradicional e um imóvel em Lisboa com licença AL são as regras e o facto de uma residência com licença AL ter de estar mobilada, uma vez que estes alojamentos se destinam predominantemente a turistas.
O arrendamento de curta duração em Lisboa tem ainda obrigações legais adicionais, tais como: comunicação ao SEF, pagamento da Taxa Turística e equipar a residência com elementos de higiene e segurança (extintor, placa AL, manta de incêndio, livro de reclamações, manual da casa em quatro línguas diferentes), adquirir uma licença AL, mobilar o imóvel e assegurar que todas as utilidades estão instaladas (água, eletricidade e Wi-Fi).
Como obter uma licença AL em Portugal
Quando o arrendamento de curta duração está registado em nome do proprietário, este tem de faturar os seus serviços de arrendamento de curta duração diretamente ao hóspede, com o serviço de gestão de arrendamento a faturar a comissão ao proprietário e a pagar-lhe os rendimentos do arrendamento.
Quando a licença é registada em nome do Proprietário, é necessário:
- Proprietário individual: Abrir atividade junto da Autoridade Tributária com o CAE 55201, na Categoria B. Dependendo do seu enquadramento e da melhor opção fiscal, poderá ou não estar isento de IVA. Dada a natureza do serviço de curta duração, o mesmo não é aplicável a Retenção na Fonte.
- Empresa Proprietária: Deve ter atividade de arrendamento de curta duração definida no Objeto Social e ativar o CAE 55201 junto da AT, estando sempre sujeita a IVA e não aplicando Retenção na Fonte.
Existe a possibilidade de registar o número de alvará em nome da empresa gestora do arrendamento. Oferecemos este serviço na Athena Advisers mediante o pagamento de uma taxa. A vantagem é que, se vender o imóvel no futuro e o bairro já não conceder licenças AL, o futuro proprietário poderá continuar a arrendar o imóvel a curto prazo. Isto tornará também a sua propriedade mais atrativa quando se trata de revender.
Quanto custa arrendar a sua propriedade em Portugal a curto prazo?
Dentro do mercado de curto prazo, existem alguns custos a considerar:
- Seguro (obrigatório para a licença AL) – Taxa anual
- Utilidades (água, eletricidade e wi-fi) – Taxa mensal
- Honorários do contabilista/advogado: Taxa mensal ou recorrente ad hoc
- Custos de condomínio – Normalmente trimestrais
- Impostos sobre a propriedade + imposto sobre o rendimento – Taxa contínua
- Custos de gestão do arrendamento – Taxa contínua
Se assinar com a Athena Advisers, pode selecionar de um menu de serviços, incluindo o registo AL, instalação de serviços públicos, uma sessão fotográfica profissional, um estilista para a sessão fotográfica e muito mais.
O que acontece se a minha propriedade ainda estiver em construção e a zona estiver prestes a tornar-se uma área de AL restrita?
Pode registar uma licença em nome de uma empresa, o que significa que o novo proprietário poderá continuar a operar arrendamentos de curta duração se decidir vender no futuro. Isto também tornará a sua revenda mais competitiva no mercado imobiliário de Lisboa. Na Athena Advisers, podemos ajudá-lo com o processo de registo de uma nova licença.
Preparar o seu imóvel para arrendamento
Um ponto que consideramos importante é não exagerar na decoração. Cada propriedade deve ter alguma personalidade e charme, para não falar de mobiliário de boa qualidade, mas oferecer uma casa repleta de objetos pessoais pode não ser adequado para o mercado de arrendamento. Se precisar de ajuda para encontrar um designer de interiores, não hesite em entrar em contacto. A nossa equipa de gestão de arrendamentos pode pô-lo em contacto com um designer criativo e de confiança do nosso pequeno livro preto.
Curto prazo
Para este tipo de arrendamento, temos mais flexibilidade para criar uma parede de destaque com papel de parede divertido ou ter uma poltrona com um padrão apelativo, porque queremos que as pessoas vivam a casa como parte da sua viagem, embora isso não signifique que não possa ser simples. Mantenha os objetos fáceis de limpar e de manusear, mas não tenha medo de criar um espaço único – utilize cores e exiba objetos marcantes em vez de objetos pequenos ou delicados que se podem partir facilmente. Opte por algumas peças de decoração grandes, como jarras XL com alguns ramos e folhas, ou uma peça de mobiliário que se destaque. Estas peças únicas vão melhorar a imagem da sua propriedade e oferecer aos hóspedes algo para recordar, levando-os a deixar comentários elogiosos após a sua estadia.
Média duração
A maioria das pessoas que procuram este tipo de arrendamento em Portugal pode precisar de um lugar confortável para trabalhar, por isso é altamente recomendável ter um espaço de secretária confortável. Em termos de decoração, é bom que a propriedade esteja decorada, mas de forma mais subtil. Pense que deve ser confortável para viver, ter todos os itens essenciais, mas não deve ser decorada com o seu cunho pessoal.
Longo prazo
Ao projetar para arrendamento em Portugal, devemos ter em mente que os arrendatários de longo prazo irão personalizar os espaços para torná-los seus. Assim sendo, o mobiliário e a decoração devem ser simples.
Funcionalidade
Outro fator importante é a praticidade. É necessário ter em mente o panorama geral e não conceber um espaço apenas para si. As propriedades têm de estar preparadas para acolher qualquer pessoa e receber um grupo de amigos para jantar, ou uma família com crianças pequenas, por isso têm de ser práticas, funcionais e ergonómicas. Ofereça camas de solteiro que possam ser combinadas numa cama de casal para máxima flexibilidade, considere guardar assentos dobráveis extra num armário e tenha alguns cobertores num cesto na varanda, bem como uma mesa de apoio suficientemente grande para alguém colocar o seu computador portátil para trabalhar.
A Athena Advisers pode ajudá-lo com todos os tipos de arrendamentos em Portugal – curtos, médios ou longos. Desde o início, quando compra a propriedade, podemos ajudá-lo no processo de decisão do melhor designer de interiores, na instalação de serviços públicos, certificando-nos de que temos todas as chaves para facilitar as nossas operações diárias. Quando a sua propriedade em Portugal estiver pronta para receber hóspedes, iremos recebê-los e estaremos disponíveis desde o momento em que estejam interessados em reservar a sua propriedade.
Oferecemos vários pacotes de serviços à sua escolha, quer seja para sermos o seu "pé no chão" e tratar de tudo, desde a aquisição de uma licença AL até à otimização da comercialização online da sua casa em Portugal.
Todas as informações acima devem ser validadas e explicadas em detalhe, e personalizadas para cada caso, considerando a realidade de cada Proprietário. A Athena Advisers oferece aconselhamento geral, mas cada Proprietário deve validá-lo com um Contabilista.
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