Att köpa en fastighet i Lissabon är inte bara en fantastisk livsstilsinvestering, utan också ett utmärkt tillfälle att generera hyresintäkter. Vår guide för 2024 om att hyra ut en fastighet i Lissabon förklarar hur du hyr ut din bostad, vilka skatter som ska betalas, viktiga överväganden och hur våra hyresförvaltningstjänster på Athena Advisers kan hjälpa dig att navigera på Lissabons hyresmarknad.

Typer av uthyrning i Lissabon

När du väljer hur du vill hyra ut din fastighet i Lissabon måste du fundera på hur du själv planerar att använda bostaden. Vill du använda din lägenhet i Lissabon under en del av året och samtidigt generera extra inkomst? Eller letar du efter en långsiktig investering med större stabilitet? Om du funderar på att hyra ut din fastighet i Lissabon på kort sikt måste du försäkra dig om att korttidsuthyrning är tillåten i ditt område.

Korttidsuthyrning

Korttidsuthyrning i Lissabon sträcker sig från en dag upp till ett år och kräver att ägarna har en korttidslicens, även kallad AL-licens. Dessa uthyrningar är dock kraftigt begränsade i hela huvudstaden.

Mellantidsuthyrning

Mellantidsuthyrning i Lissabon ligger mellan långtids- och korttidsuthyrning och omfattar perioder mellan 30 dagar och ett år. Till skillnad från korttidsuthyrning behöver ägaren inte ha en AL-licens och mellantidsuthyrning omfattas av samma hyresregler i Portugal som långtidsuthyrning.

Långtidsuthyrning

Långtidsuthyrning i Lissabon omfattar bokningar som överstiger ett år och kräver inte någon AL-licens.

Skatt på hyresintäkter i Portugal

Beloppet för total inkomstskatt (även kallad IRS) på hyresintäkter varierar beroende på om ägaren är skattemässigt bosatt i Portugal och vilken typ av uthyrning det gäller. Nedan har vi gett en indikation på de skatter som fastighetsägare i Lissabon kan behöva betala.

Korttidsuthyrning

  • Skattemässigt bosatta i Portugal: IRS upp till 16,8% (eller 24% i ett begränsat område)
  • Icke-bosatta i Portugal: IRS fastställs till 8,75% av den totala inkomsten (om inom begränsning i ett begränsat område)

För båda kategorierna debiteras moms med 6%, endast för nattpriser för varje bokning, vilket innebär att fastighetsägare som har en licens i sitt namn alltid kommer att ha en momskredit som under vissa förutsättningar kan återkrävas. Det är möjligt att dra av direkta kostnader för vissa hyresutgifter, t.ex. el, vatten, internet, hyresförvaltning, städning etc.

Långtidsuthyrning

  • Bosatta: IRS upp till 28%*
  • Icke-bosatta: fast IRS-sats på 28%

Moms debiteras med en fast skattesats på 23%, oavsett om ägaren är skattemässigt bosatt eller inte.

*Skatten beräknas på det totala beloppet för mottagna hyror med avdrag för IMI, flerskyddsförsäkring, underhållsarbeten, avgifter för bostadsrättsförening/underhåll samt stämpelskatt.

Mellantidsuthyrning

Om ägaren har en korttidslicens kommer de att ha samma skattesatser som för korttidsuthyrning som beskrivits ovan. Men om de inte har en AL-licens måste de betala skatt enligt Lissabons långsiktiga hyresregler.

Generera starka hyresavkastningar

Korttidsuthyrning i Lissabon

Vad är en AL-licens?

Förkortning för Alojamento Local, en AL-licens är en turistuthyrningslicens som gäller för små hyresfastigheter som lägenheter och villor. De viktigaste skillnaderna mellan en traditionell hyresfastighet och en fastighet i Lissabon med en AL-licens är regelverket, och en bostad med en AL-licens måste vara möblerad eftersom dessa boenden främst vänder sig till turister.

Korttidsuthyrning i Lissabon har också ytterligare juridiska skyldigheter såsom: att kommunicera till SEF, betala turistskatt och utrusta bostaden med hälso- och säkerhetsartiklar (brandsläckare, AL-skylt, brandfilt, klagomålsbok, husmanual på fyra olika språk), förvärva en AL-licens, möblera fastigheten och se till att alla nödvändiga tjänster är installerade (vatten, el och Wi-Fi).

Hur man får en AL-licens i Portugal

När korttidsuthyrningen är registrerad i fastighetsägarens namn måste fastighetsägaren fakturera sina korttidsuthyrningstjänster direkt till gästen, medan deras hyresförvaltningstjänst fakturerar provisionen till fastighetsägaren och betalar ut hyresintäkterna.

När licensen är registrerad för fastighetsägarens räkning är det nödvändigt att:

  • Enskild fastighetsägare: Öppna verksamhet hos skattemyndigheten med CAE 55201, i kategori B. Beroende på ramverk och förståelse för det bästa skattealternativet kan det vara undantaget från moms eller inte. Med tanke på korttidstjänstens natur är källskatt inte tillämplig.
  • Företagsägare: Måste ha korttidsuthyrningsverksamhet definierad i bolagsordningen och aktivera CAE 55201 med TA, alltid vara föremål för moms och inte tillämpa källskatt.

Det finns en möjlighet att registrera licensnumret under hyresförvaltningsföretagets namn. Vi erbjuder denna tjänst hos Athena Advisers mot en avgift. Fördelen med detta är att om du säljer fastigheten i framtiden och distriktet eller stadsdelen inte längre beviljar AL-licenser, kommer den framtida ägaren fortfarande att kunna hyra ut fastigheten på korttidsbasis. Detta kommer också att göra din fastighet mer attraktiv när det gäller återförsäljning.

Hur mycket kostar det att hyra ut din fastighet i Portugal på kort sikt?

På korttidsmarknaden finns det några kostnader att tänka på:

  • Försäkring (obligatorisk för AL-licens) – Årlig avgift
  • Nyttigheter (vatten, el och wi-fi) – Månadsavgift
  • Revisor-/advokatarvoden: Månadsvis eller återkommande adhoc-avgift
  • Bostadsrättskostnader – Vanligtvis kvartalsvis
  • Fastighetsskatt + inkomstskatt – Löpande avgift
  • Hyresförvaltningskostnader – Löpande avgift

Om du tecknar avtal med Athena Advisers kan du välja från en meny med tjänster inklusive AL-registrering, installation av nyttigheter, en professionell fotografering, en fotostylist med mera.

Vad händer om min fastighet fortfarande är under uppbyggnad och zonen är på väg att bli ett begränsat AL-område?

Du kan registrera en licens under ett företagsnamn, vilket innebär att den nya fastighetsägaren fortfarande kommer att kunna bedriva korttidsuthyrning om du bestämmer dig för att sälja i framtiden. Detta kommer också att göra din återförsäljning mer konkurrenskraftig på fastighetsmarknaden i Lissabon. På Athena Advisers kan vi hjälpa dig med processen att registrera en ny licens.

Förbered din fastighet för uthyrning

En viktig punkt är att inte överdekorera. Varje fastighet bör ha viss personlighet och charm, för att inte tala om möbler av god kvalitet, men att erbjuda ett hem fullt av personliga föremål kanske inte är lämpligt för hyresmarknaden. Om du behöver hjälp med att hitta en inredningsarkitekt, tveka inte att höra av dig. Vårt hyresförvaltningsteam kan sätta dig i kontakt med en kreativ, pålitlig designer från vår lilla svarta bok.

Korttid

För denna typ av uthyrning har vi större flexibilitet att designa en statement-vägg med häftig tapet eller ha en iögonfallande mönstrad fåtölj eftersom vi vill att människor ska uppleva huset som en del av sin resa, men det betyder inte att det inte också kan vara enkelt. Håll föremålen lätta att rengöra och hantera, men var inte rädd för att skapa ett unikt utrymme – använd färger och visa upp statement-föremål snarare än små eller ömtåliga föremål som lätt kan gå sönder. Välj bara några få stora inredningsdetaljer, till exempel extra stora krukor med några kvistar och blad, eller en utstickande möbel. Dessa unika detaljer kommer att förbättra din fastighets image och erbjuda gästerna något att minnas, vilket får dem att lämna fantastiska recensioner efter sin vistelse.

Mellantid

De flesta som letar efter denna typ av uthyrning i Portugal kan behöva en bekväm plats att arbeta på, så det rekommenderas starkt att ha ett bekvämt skrivbordsutrymme. När det gäller dekoration är det bra att fastigheten är dekorerad men mer subtilt. Tänk att den ska vara bekväm att bo i, ha alla viktiga saker, men bör inte vara dekorerad med din personliga prägel.

Långtid

När vi utformar för uthyrning i Portugal bör vi komma ihåg att långtidshyresgäster kommer att anpassa utrymmena för att göra dem till sina egna. Med detta sagt bör möbler och inredning hållas enkla.

Funktionalitet

En annan viktig faktor är praktikalitet. Vi måste ha helhetsbilden i åtanke och inte utforma ett utrymme bara för oss själva. Fastigheter måste vara förberedda att ta emot alla typer av personer och vara värd för en grupp vänner på middag eller en familj med små barn, så det måste vara praktiskt, funktionellt och ergonomiskt. Erbjud enkelsängar som kan kombineras till en dubbelsäng för maximal flexibilitet, överväg att förvara extra hopfällbara stolar i ett skåp och ha ett par filtar i en korg på balkongen, samt ett sidobord som är tillräckligt stort för att någon ska kunna placera sin bärbara dator för att arbeta på.

Athena Advisers kan hjälpa dig med alla typer av uthyrning i Portugal – kort, mellan eller lång. Från allra första början när du köper fastigheten kan vi hjälpa dig med processen att bestämma den bästa inredningsarkitekten, installera nyttigheter och se till att vi har alla nycklar för att underlätta vår dagliga verksamhet. När din fastighet i Portugal är redo att ta emot gäster kommer vi att välkomna dem och se till att vi är tillgängliga från det ögonblick de är intresserade av att boka din fastighet.

Vi erbjuder olika servicepaket som du kan välja mellan, oavsett om det handlar om att vara dina "stövlar på marken" för att ta hand om allt från att förvärva en AL-licens till att optimera onlinekommersialiseringen av ditt hem i Portugal.

All ovanstående information bör valideras och förklaras i detalj samt anpassas till varje enskilt fall, med hänsyn till varje ägares verklighet. Athena Advisers erbjuder bred rådgivning, men varje fastighetsägare bör validera med en revisor.