L'achat d'un bien immobilier en Suisse en tant qu'acquéreur international diffère considérablement de la procédure suivie par les ressortissants suisses. Notre guide pratique présente les principaux facteurs à prendre en compte ainsi que le processus d'acquisition immobilière en Suisse.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Suisse, les ressortissants étrangers doivent remplir trois conditions principales. La Suisse autorise l'acquisition d'une résidence secondaire par ménage (incluant les conjoints et les enfants à charge de moins de 18 ans) pour les acheteurs internationaux. Les biens ne peuvent être achetés qu'au nom personnel de l'acquéreur, et non par l'intermédiaire d'une société. La surface du bien acheté ne peut excéder 200 mètres carrés, sauf autorisation spéciale.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Suisse, les ressortissants étrangers doivent remplir trois conditions principales. Premièrement, la Suisse autorise l'acquisition d'une résidence secondaire par ménage (incluant les conjoints et les enfants à charge de moins de 18 ans) pour les acheteurs internationaux. Il s'agit d'un processus distinct par rapport à l'achat d'un bien immobilier en France ou dans d'autres pays de l'UE.

La surface du bien acheté ne peut excéder 200 mètres carrés, sauf autorisation spéciale. Toutefois, dans certains cas, des biens de plus grande superficie peuvent être autorisés pour les acheteurs internationaux. Enfin, les biens ne peuvent être achetés qu'au nom personnel de l'acquéreur, et non par l'intermédiaire d'une société.

Aspects pratiques lors de l'achat d'un bien immobilier en Suisse

Financement

Les paiements doivent être effectués depuis un compte enregistré au nom de l'acheteur, de préférence depuis un compte suisse. Bien que cela ne soit pas interdit, le paiement depuis un compte international est déconseillé. Les comptes des pays européens sont généralement mieux acceptés que ceux des pays non européens, mais il est toujours recommandé d'ouvrir un compte en Suisse lors de l'achat d'un bien immobilier. Nous pouvons bien entendu vous accompagner dans cette démarche et vous recommander des établissements bancaires.

Véhicules d'acquisition

Contrairement à la France où l'on peut acheter un bien en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) par le biais d'une société ou d'une structure financière, cela n'est pas autorisé en Suisse. Les acheteurs internationaux ne peuvent acquérir un bien en VEFA qu'en leur nom propre. Ceci s'applique que vous recherchiez une résidence principale ou un chalet de ski alpin à vendre.

Garantie

La norme SIA118 garantit la qualité de construction d'un projet. Cette garantie couvre les éventuels défauts de construction d'un bien immobilier pendant les cinq premières années, tels que les défauts de fondations ou de finitions intérieures.

De plus, grâce au calendrier de paiement décrit ci-dessous, le notaire ne débloque qu'une partie des fonds au profit du promoteur. La loi précise que le notaire ne libérera que 30 % des fonds au constructeur jusqu'à la livraison du bien. Cela limite le risque pour l'acheteur. Le solde des fonds reste sur le compte du notaire jusqu'à la livraison du bien.

Pour cette raison, il est également recommandé de tenir compte de l'état d'avancement de la construction. Plus le projet est avancé, plus il a de chances d'aboutir. Pour certains projets, le financement est également assuré par une banque, comme le Crédit Suisse, ce qui apporte à l'acheteur une garantie supplémentaire sur le projet.

La propriété par étages (PPE)

Contrairement au système français, l'acheteur acquiert une propriété par étages (PPE) qui lui confère le droit de jouir de son bien et de ses annexes (caves, casiers à skis, parking, etc.) ainsi que des parties communes de l'immeuble. Des charges de copropriété s'appliquent à chaque quote-part de PPE. Ces frais sont annuels et sont déterminés par l'association des propriétaires.

Frais d'acquisition

Ils dépendent du prix final exact mais représentent environ 2,3 % du prix d'achat et sont payables au moment de la livraison. De plus, un montant supplémentaire estimé à 0,6 % est payable lors de la signature de l'acte, qui couvre les frais de notaire.

Fiscalité suisse

Comme en France, les propriétaires en Suisse sont soumis à un impôt foncier. Le montant de l'impôt dépend du profil de chaque acheteur et le montant exact peut être déterminé par l'un de nos partenaires fiscalistes. Il est calculé sur la valeur fiscale ainsi que sur la valeur locative potentielle du bien. L'ensemble du processus d'achat est supervisé par un notaire suisse et notre équipe interne se fera un plaisir de vous accompagner dans vos démarches.

Gurtnellen, Suisse

Le processus d'achat immobilier en Suisse

La déclaration d'intention de l'acheteur

La « déclaration d'intention » confirme que l'acheteur souhaite procéder à l'achat du bien. L'acheteur doit remplir un formulaire contenant ses données personnelles qui seront nécessaires lors de l'envoi de l'acte aux autorités, conformément à la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE). Un plan de financement devra être mis en place (ou presque finalisé) avant l'envoi de la déclaration d'intention.

Délai de traitement par les autorités cantonales

Une fois la déclaration envoyée, l'autorisation de principe est accordée après deux à trois semaines.

Signature de l'acte de vente

L'acheteur dispose alors d'un délai de 30 jours pour signer l'acte de vente. Ce délai est non négociable et non prorogeable. C'est pourquoi il est primordial d'avoir un plan de financement avant même d'envoyer la déclaration d'intention, car le délai n'est pas flexible.

C'est dans ce délai de 30 jours précédant la signature de l'acte que l'acheteur devra verser 20 % du prix du bien sur le compte du notaire. Cette démarche structurée est indispensable pour toute personne achetant une résidence secondaire en France ou en Suisse qui souhaite s'assurer un emplacement de choix.

Paiement des appels de fonds

Une fois l'acte signé et les premiers 20 % versés, les paiements s'effectuent selon le calendrier suivant :

  • 20 % à verser sur le compte du notaire avant la signature de l'acte, dans les 30 jours suivant l'approbation de la déclaration d'intention
  • 30 % lorsque les fondations sont terminées
  • 30 % lorsque le toit et les fenêtres sont en place
  • 20 % à la livraison

Juridiquement, l'acheteur sera considéré comme propriétaire à la livraison du projet, lorsqu'il sera inscrit au Registre foncier suisse. Pour ceux qui comparent les marchés, l'immobilier dans les Alpes françaises offre souvent un style de vie similaire mais avec des cadres juridiques différents.

Paiement des appels de fonds

Une fois l'acte signé et les premiers 20 % versés, les paiements s'effectuent selon le calendrier suivant :

  • 20 % à verser sur le compte du notaire avant la signature de l'acte, dans les 30 jours suivant l'approbation de la déclaration d'intention
  • 30 % lorsque les fondations sont terminées
  • 30 % lorsque le toit et les fenêtres sont en place
  • 20 % à la livraison
  • Juridiquement, l'acheteur sera considéré comme propriétaire à la livraison du projet, lorsqu'il sera inscrit au Registre foncier suisse.