Guide de la location immobilière dans les Alpes françaises

Ce guide explique comment louer votre propriété en France, révisé pour 2025, et comment être éligible au régime français de remboursement de la TVA immobilière qui permet aux propriétaires de biens immobiliers neufs d'économiser 20% de TVA s'ils décident de mettre leur maison de vacances sur le marché de la location tout au long de l'année.

Comment préparer mon domaine skiable à la location ? Si votre propriété est encore en phase de construction, il est préférable de consulter un expert qui pourra vous donner des conseils adaptés à votre propriété. La participation précoce d'une société de gestion locative ou d'un consultant en conception peut améliorer le succès de la location à long terme et même réduire les coûts de rénovation par la suite. - #### Adapter la capacité au confort Veillez à ce que vos espaces de vie et de repas soient conçus pour le nombre de personnes que la propriété peut accueillir. Les taux d'occupation réels sont en moyenne de 70 %. Le surpeuplement avec des canapés-lits ou des lits superposés ne se traduit pas par des profits plus élevés et peut donner lieu à des critiques négatives. - #### Utilisez les lits superposés à bon escient Une cabine ou une chambre avec deux ensembles de lits superposés en longueur est idéale pour les familles. Cependant, évitez d'entasser les lits dans de petits espaces comme les pièces de monnaie. Les clients privilégient de plus en plus l'espace, l'intimité et la fluidité plutôt qu'une capacité de couchage supplémentaire - #### Choisissez des configurations de lits flexibles Choisissez des lits jumeaux qui peuvent être transformés en lits doubles. Vous pourrez ainsi accueillir différents types de groupes, en particulier pendant les saisons intermédiaires, lorsque vous accueillerez des retraites de yoga, des groupes d'entreprises ou des familles élargies. - #### Planifiez votre Wi-Fi à l'avance La mauvaise qualité de l'Internet est l'une des principales plaintes des clients, même dans les chalets les plus sophistiqués. Installez un réseau adéquat pendant la construction, en particulier dans les propriétés à plusieurs étages. Si la fibre optique n'est pas disponible, envisagez la 5G ou Starlink. - #### Ajoutez un espace de travail De nombreux clients combinent vacances et travail à distance. Un espace calme avec un bureau et une connexion Wi-Fi fiable augmente l'attrait et les réservations - #### Utiliser un coffre à clé Un moyen simple et efficace de réduire les frictions lors de l'enregistrement et d'économiser sur la duplication des clés. De nombreux opérateurs proposent également un enregistrement numérique pour plus de flexibilité. - #### Séjournez vous-même dans votre propriété Cela reste le meilleur moyen de tester le confort, la convivialité et la fluidité. - #### Pensez à la technologie dès le départ Les clients fortunés s'attendent de plus en plus à une technologie discrète et haut de gamme - des intérieurs élégants, des câbles cachés et des intégrations intelligentes et transparentes. Ces caractéristiques sont beaucoup plus faciles (et plus rentables) à intégrer lors de la construction qu'à moderniser par la suite, alors planifiez tôt pour répondre aux attentes modernes. *Conseil professionnel : Les clients choisissent en fonction de filtres - le jacuzzi, la cheminée, le local à chaussures et le garage à vélos sont souvent des priorités absolues. Les conditions du programme de remboursement de la TVA pour les constructions neuves Si vous louez votre bien dans le cadre du régime français de remboursement de la TVA, certaines règles s'appliquent. Ce régime vous permet de récupérer 20 % de TVA sur l'achat d'un bien immobilier neuf si vous le mettez en location dans des conditions spécifiques. Pour les clients, vous devez : - Fournir 3 des 4 services de type hôtelier, à savoir le petit-déjeuner, le linge, le nettoyage ou l'enregistrement - Proposer un bien meublé pour les locations de courte durée à l'année - Emettre et recevoir les factures (généralement gérées par votre gestionnaire de location) - Signer un contrat de trois ans avec une société de gestion de location professionnelle #### Puis-je rester dans ma propriété dans les Alpes françaises ? Oui, tout en bénéficiant de la réduction de la TVA. En règle générale, il est conseillé aux propriétaires de limiter leur utilisation personnelle à environ 8 semaines par an. Pendant votre séjour, vous pouvez être amené à utiliser des services et même à payer une commission sur vos propres réservations, en fonction de votre contrat. #### Des amis et de la famille peuvent-ils séjourner dans ma propriété locative dans les Alpes françaises ? Lorsque vos amis et votre famille séjournent dans votre propriété, ils doivent utiliser votre maison comme n'importe quel autre invité. Cela signifie qu'ils doivent utiliser trois services et payer un tarif à la nuitée. Il est important de noter que la commission de votre agence et la TVA de 10 % de l'État s'appliqueront à leur séjour. ## Revenu de la double saison ### Combien coûte la location d'une propriété dans les Alpes françaises ?

Coûts initiaux et courants de la location d'une propriété en France Lorsque vous possédez et louez une propriété dans les Alpes françaises, vous devez prendre en compte les frais ponctuels et les coûts courants décrits ci-dessous :

• Honoraires de l'architecte d'intérieur - Ameublement de votre propriété - Si vous n'êtes pas sur place, quelqu'un pour mettre en place votre propriété (par exemple, déballer les cartons, installer les téléviseurs, placer la vaisselle et les ustensiles à leurs places respectives, etc.) - Factures des services publics - Taxe foncière - Charges de copropriété - TVA de 10% sur le prix de la nuitée des locations - Usure au fil du temps Il y a d'autres coûts qui peuvent vous être facturés, mais qui sont à la charge des hôtes, notamment

• La taxe de séjour (dont le montant dépend de la station dans laquelle vous possédez une propriété) - les frais de service (linge, nettoyage, enregistrement ou petit-déjeuner) #### Combien coûte la gestion locative ?

Les sociétés de gestion locative facturent généralement entre 30 et 35 % (TVA incluse) du revenu locatif brut. Ces frais doivent couvrir : - le marketing et la distribution (Airbnb, Booking.com, Marriott Villas, etc.) - la communication avec les hôtes (avant, pendant et après le séjour) - la tarification dynamique et l'optimisation des performances - la coordination des fournisseurs, le nettoyage, le linge, les articles de toilette et les paniers de bienvenue - les services aux hôtes et l'assistance de type conciergerie Certains opérateurs (par ex, Emerald Stay) proposent désormais des paiements mensuels aux propriétaires plutôt que trimestriels, ce qui améliore les flux de trésorerie. #### Qu'est-ce qui n'est pas inclus dans les frais de commission d'une société de gestion locative ? Il est important de ne pas confondre la gestion immobilière avec la gestion locative. Les services tels que le traitement du courrier, la gestion des réparations ou la mise en place d'articles de remplacement sont souvent facturés en sus au cas par cas ou dans le cadre de contrats d'entretien mensuels. #### Puis-je récupérer la TVA sur les services que j'utilise ? Oui. Vous pouvez récupérer 20 % de TVA sur les services et les achats liés à l'activité locative, à condition qu'ils soient fournis par une société immatriculée en France. Vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur les 10% dus sur le prix de la nuitée.* ## Combien dois-je louer ma propriété dans les Alpes françaises ? ### Comment établir un prix de la nuitée ?

Votre agence de location sera en mesure de vous conseiller sur la valeur de votre tarif à la nuitée en se basant sur les comparaisons du marché, les tendances de la station, la saisonnalité, les équipements (jacuzzi, salle de sport, sauna, cheminée), le design et les commentaires des clients. Les prévisions de location basées sur les données sont désormais la norme, certaines agences utilisant des outils alimentés par l'IA pour générer des projections de performance réalistes sur cinq ans basées sur les conditions du marché et les caractéristiques de la propriété. Pour maximiser les rendements, il est également important d'adopter une stratégie de tarification dynamique - en ajustant les tarifs en temps réel en fonction de la demande réelle. Cela vous permet de tirer parti des périodes de pointe tout en proposant des prix plus compétitifs pendant les mois plus calmes afin de maintenir des niveaux d'occupation sains. Il est important de garder à l'esprit qu'il faut parfois deux ou trois saisons pour que les biens immobiliers atteignent leur plein potentiel. Lorsque les propriétés arrivent sur le marché de la location, elles n'ont pas de commentaires ou de réservations de retour, donc le prix de la nuitée et le taux d'occupation commenceront à un niveau plus bas et augmenteront progressivement. #### Quelle est la différence entre les prix d'hiver et d'été ? L'hiver est la haute saison dans toutes les stations des Alpes françaises, bien que certaines stations puissent avoir des saisons d'été très occupées également. Les périodes clés de l'hiver sont Noël, le Nouvel An, les vacances scolaires de février et Pâques. Vous pouvez vous attendre à ce que les prix d'été se situent dans la fourchette des semaines de basse saison pendant les mois d'hiver. #### Dois-je fixer un nombre minimum de nuits pour mes clients ? Pendant l'hiver, vous ou votre agence pouvez exiger un séjour minimum de sept nuits, avec un check-in et un check-out à un jour déterminé. Notez que toutes les agences ne fonctionnent pas de cette manière, certaines offrant une certaine flexibilité pour maximiser les réservations et augmenter le chiffre d'affaires. Pendant l'été, les agences peuvent être plus flexibles en ce qui concerne les séjours minimums, trois à cinq nuits étant la norme. ## Glossaire Termes et points clés à prendre en compte lors de la location de votre propriété dans les Alpes françaises Le secteur est lié à de nombreux termes et normes que les propriétaires peuvent ne pas connaître avant de louer une maison en France. Nous les expliquons ici : - #### Canaux de réservation L'agence que vous avez choisie commercialisera probablement vos propriétés sur différents canaux de réservation, notamment Airbnb, Booking.com, Homeaway et Expedia. Il est important de garder à l'esprit que les propriétés peuvent prendre deux ou trois saisons avant d'atteindre leur plein potentiel. Lorsque les propriétés arrivent sur le marché de la location, elles n'ont pas de commentaires ou de réservations de retour, de sorte que le taux de nuitée et l'occupation commenceront à un niveau plus bas et augmenteront progressivement. #### Frais des canaux de réservation Chaque canal de réservation prélève des frais sur le taux de nuitée, le coût exact dépendant du canal. La plupart des canaux prélèvent environ 16 % du prix de la nuitée, bien que les agences compensent parfois ces frais en gonflant le prix du client en conséquence. - #### Meublé Votre propriété doit être meublée toute l'année. - #### Prix de la nuitée Il s'agit du prix que le client paie pour votre propriété avant que tout coût supplémentaire ne soit pris en compte. Normalement, les agences ne prélèvent qu'une commission sur le prix de la nuitée. La TVA n'est également facturée que sur le tarif de nuit. - #### Services Les services obligatoires qui doivent être fournis ; les agences peuvent choisir de proposer le linge, le nettoyage, l'enregistrement ou le petit-déjeuner. Les clients paient normalement l'intégralité de ces services, à moins que le propriétaire ne préfère réduire les frais de service pour le client en contribuant à ces frais. - #### Couchages Le nombre de personnes qu'une propriété peut accueillir, qui ne coïncide pas toujours avec le nombre de chambres en raison des espaces de couchage supplémentaires tels que les coins montagne et les canapés-lits. - #### Taxe de séjour Les clients adultes doivent toujours payer la taxe de séjour pour chaque nuit de leur séjour. Le montant, qui dépend de chaque station, peut être vérifié sur le site web "taxe sejour". Il est important de noter qu'Airbnb paiera la taxe de séjour directement à l'État, tandis que les autres canaux de réservation et les réservations directes doivent être déclarés et payés par l'agence de gestion ou le propriétaire. Les déclarations peuvent être dues soit mensuellement, comme c'est le cas pour le Val d'Isére, soit deux fois par an comme à l'Alpe d'Huez. - #### TVA Vous êtes redevable d'une TVA de 10 %, non remboursable, sur le prix de la nuitée des réservations Les conseils fournis par Athena Advisers sont donnés à titre d'information générale uniquement et nous vous recommandons de vous adresser à des conseillers juridiques et à votre agence de gestion locative pour plus de détails. Athena Advisers ne peut être tenu responsable du régime de TVA, y compris du droit à toute déduction, ni de tout redressement fiscal effectué à l'encontre du propriétaire.