Este guia, revisto para 2025, descreve como arrendar a sua propriedade em França e como ser elegível para o regime francês de redução do IVA, que permite aos proprietários de imóveis recém-construídos poupar 20% de IVA se decidirem colocar a sua casa de férias no mercado de arrendamento durante todo o ano.

Como posso preparar a minha propriedade de esqui para arrendamento?

Se a sua propriedade ainda está em fase de construção, é melhor consultar um especialista que lhe possa dar conselhos relevantes para a sua propriedade em particular. O envolvimento precoce de uma empresa de gestão de arrendamento ou de um consultor de design pode melhorar o sucesso do arrendamento a longo prazo e até mesmo reduzir os custos de adaptação posteriores.

  • Combine a capacidade com o conforto

    Certifique-se de que as suas áreas de estar e de jantar estão concebidas para o número de hóspedes que a propriedade acomoda. As taxas de ocupação reais rondam em média os 70%, pelo que sobrelotar com sofás-cama ou beliches não se traduz em lucros mais elevados e pode resultar em avaliações negativas.

  • Utilize os beliches de forma sensata

    Uma cabine ou quarto com dois conjuntos de beliches completos é ótimo para famílias. No entanto, evite colocar camas em áreas pequenas, como coin montagnes. Os hóspedes dão cada vez mais prioridade ao espaço, à privacidade e à circulação do que à capacidade extra para dormir.

  • Escolha configurações de cama flexíveis

    Selecione camas individuais que possam ser transformadas em cama de casal. Isto ajuda-o a acomodar diferentes tipos de grupos, especialmente nas épocas intermédias, quando pode receber retiros de ioga, grupos empresariais ou famílias alargadas.

  • Planeie o seu Wi-Fi com antecedência

    A má qualidade da Internet é uma das principais queixas dos hóspedes, mesmo em chalés sofisticados. Instale uma rede adequada durante a construção, especialmente em propriedades com vários andares. Se não houver fibra disponível, considere 5G ou Starlink.

  • Adicione um espaço de trabalho

    Muitos hóspedes combinam férias com trabalho remoto. Uma área tranquila com uma secretária e Wi-Fi fiável aumenta a atratividade e as reservas.

  • Utilize um cofre de chaves

    Uma forma simples e eficaz de reduzir o atrito no check-in e poupar na duplicação de chaves. Muitos operadores também oferecem check-in digital para maior flexibilidade.

  • Fique você mesmo na sua propriedade

    Esta continua a ser a melhor forma de testar o conforto, a facilidade de utilização e a circulação.

  • Pense na tecnologia desde o início

    Os hóspedes com elevado património líquido esperam cada vez mais interiores discretos e com tecnologia de ponta, cablagem oculta e integrações inteligentes sem falhas. Estas características são muito mais fáceis (e mais rentáveis) de incorporar durante a construção do que de adaptar mais tarde, por isso planeie com antecedência para satisfazer as expectativas modernas.

Dica profissional: Os hóspedes escolhem com base em filtros – jacuzzi, lareira, sala de equipamentos e armazenamento de bicicletas são muitas vezes as principais prioridades. Estas comodidades melhoram significativamente tanto os retornos como a frequência das reservas.

As condições do programa de redução do IVA para construções novas

Se está a arrendar a sua propriedade ao abrigo do regime francês de redução do IVA, aplicam-se determinadas regras. Este regime permite-lhe recuperar 20% de IVA sobre a compra de um imóvel recém-construído, se o arrendar de acordo com condições específicas.

Para os hóspedes, deve:

  • Fornecer 3 de 4 serviços de estilo hoteleiro, escolhendo entre pequeno-almoço, roupa de cama, limpeza ou check-in
  • Oferecer um imóvel mobilado para arrendamento de curta duração durante todo o ano
  • Emitir e receber faturas (normalmente tratadas pelo seu gestor de arrendamento)
  • Assinar um contrato de três anos com uma empresa de gestão de arrendamento profissional

Posso ficar no meu imóvel nos Alpes franceses?

Sim, e ainda beneficiar da redução do IVA. Normalmente, os proprietários são aconselhados a limitar a sua utilização pessoal a cerca de 8 semanas por ano. Durante a sua estadia, pode ser obrigado a utilizar serviços e até a pagar comissões sobre as suas próprias reservas, dependendo do seu contrato.

Os amigos e a família podem ficar na minha propriedade arrendada nos Alpes franceses?

Quando os seus amigos e a sua família ficam na sua propriedade, devem utilizar a sua casa como qualquer outro hóspede. Isto significa que devem utilizar três serviços e pagar uma taxa noturna. É importante notar que tanto a comissão da sua agência como o IVA de 10% do Estado serão aplicados à sua estadia.

França

Rendimento de dupla temporada

Quanto custa arrendar uma propriedade nos Alpes franceses?

Custos iniciais e de funcionamento do arrendamento de um imóvel em França

Quando possuir e arrendar um imóvel nos Alpes franceses, deverá ter em conta as taxas únicas e os custos de funcionamento indicados abaixo:

  • Honorários do designer de interiores
  • Mobilar a sua propriedade
  • Se não estiver no local, alguém para preparar a sua propriedade (por exemplo, desempacotar caixas, instalar televisores, colocar louça e utensílios nos respetivos lugares, etc.)
  • Contas de serviços públicos
  • Imposto predial
  • Taxas de condomínio
  • 10% de IVA sobre a taxa noturna de arrendamento
  • Desgaste ao longo do tempo

Existem outros custos que lhe podem ser faturados, no entanto, são pagos pelos hóspedes, incluindo:

  • Taxa de turismo (o montante dependerá da estância em que possui uma propriedade)
  • Taxas de serviço, incluindo roupa de cama, limpeza, check-in ou pequeno-almoço

Quanto custa a gestão do arrendamento?

As empresas de gestão de arrendamento cobram normalmente entre 30-35% (incluindo IVA) do rendimento bruto do arrendamento.

Esta taxa deve cobrir:

  • Marketing e distribuição (Airbnb, Booking.com, Marriott Villas, etc.)
  • Comunicação com os hóspedes (antes, durante e após a estadia)
  • Preços dinâmicos e otimização do desempenho
  • Coordenação de fornecedores, limpeza, roupa de cama, artigos de higiene pessoal e cestos de boas-vindas
  • Serviços aos hóspedes e apoio ao estilo concierge

Alguns operadores (por exemplo, Emerald Stay) oferecem agora pagamentos mensais aos proprietários em vez de trimestrais, melhorando o fluxo de caixa.

O que não está incluído nas comissões de uma empresa de gestão de arrendamento?

É importante não confundir gestão de propriedades com gestão de arrendamento. Serviços como o tratamento do correio, a gestão de reparações ou a colocação de artigos de substituição são muitas vezes cobrados à parte ou através de contratos de manutenção mensais.

Posso reclamar o IVA sobre os serviços que utilizo?

Sim. Pode reclamar 20% de IVA sobre os serviços e compras relacionados com a atividade de arrendamento, desde que sejam prestados por uma empresa registada em França. Isto inclui a gestão do arrendamento, os serviços públicos, a manutenção e os trabalhos manuais, o mobiliário (com um inventário pormenorizado).

Não pode reclamar o IVA dos 10% devidos sobre a tarifa noturna.

Por quanto devo arrendar a minha propriedade nos Alpes franceses?

Como estabelecer uma tarifa noturna?

A sua agência de arrendamento poderá aconselhar sobre o valor da sua tarifa noturna com base em comparações de mercado, tendências da estância, sazonalidade, comodidades (jacuzzi, sala de equipamentos, sauna, lareira), design e feedback dos hóspedes.

A previsão de arrendamento com base em dados é agora a norma, com algumas agências a utilizarem ferramentas de IA para gerar projeções realistas de desempenho a cinco anos com base nas condições de mercado e nas características da propriedade. Para maximizar o retorno, também é importante adotar uma estratégia de preços dinâmica – ajustando as tarifas em tempo real com base na procura real. Isto permite-lhe capitalizar nos períodos de pico, ao mesmo tempo que oferece preços mais competitivos durante os meses mais calmos para manter níveis de ocupação saudáveis.

É importante ter em conta que as propriedades podem levar duas a três épocas para atingir o seu potencial máximo. Quando as propriedades entram pela primeira vez no mercado de arrendamento, não têm avaliações ou reservas de retorno, pelo que a taxa noturna e a ocupação começarão num ponto mais baixo e subirão gradualmente.

Qual é a diferença entre os preços de inverno e de verão?

O inverno é a época alta em todas as estâncias dos Alpes franceses, embora algumas estâncias também tenham épocas de verão muito movimentadas. Os principais períodos do inverno incluem o Natal, o Ano Novo, as férias escolares de fevereiro e a Páscoa. Pode esperar que os preços de verão se situem no intervalo das semanas de período baixo durante os meses de inverno.

Devo definir um número mínimo de noites para os meus hóspedes ficarem?

Durante o inverno, você ou a sua agência podem exigir um mínimo de sete noites de estadia, com check-in e check-out num dia designado. Note que nem todas as agências trabalham desta forma, com alguns agentes a oferecerem flexibilidade para maximizar as reservas com mais rotatividade.

Durante o verão, as agências podem ser mais flexíveis em relação às estadias mínimas, sendo a norma três a cinco noites.

Glossário

Termos e pontos-chave a considerar quando arrendar a sua propriedade nos Alpes franceses

A indústria tem muitos termos e normas associados que os proprietários podem não conhecer antes de arrendar uma casa em França. Explicamos aqui:

  • Canais de Reserva

    A agência que escolheu irá provavelmente comercializar as suas propriedades em vários canais de reserva, incluindo Airbnb, Booking.com, Homeaway e Expedia.

    É importante ter em conta que as propriedades podem levar duas a três épocas a atingir o seu potencial máximo. Quando as propriedades entram no mercado de arrendamento pela primeira vez, não têm avaliações nem reservas de retorno, pelo que a taxa noturna e a ocupação começarão num ponto mais baixo e subirão gradualmente.

  • Taxas dos Canais de Reserva

    Cada canal de reserva cobrará uma taxa sobre a tarifa noturna, sendo que o custo exato depende do canal. A maioria dos canais cobra cerca de 16% da tarifa noturna, embora as agências por vezes contrabalancem estas taxas inflacionando o preço do hóspede em conformidade.

  • Mobilado

    A sua propriedade tem de estar mobilada durante todo o ano.

  • Tarifa Noturna

    Esta é a tarifa que o hóspede paga pela sua propriedade antes de quaisquer custos adicionais serem tidos em conta. Normalmente, as agências cobram apenas uma comissão sobre a tarifa noturna. O IVA também só é cobrado sobre a tarifa noturna.

  • Serviços

    Os serviços obrigatórios que devem ser fornecidos; as agências podem optar por oferecer roupa de cama, limpeza, check-in ou pequeno-almoço. Os hóspedes pagam normalmente a totalidade destes serviços, a não ser que o proprietário prefira reduzir a taxa de serviço para o hóspede, contribuindo para a taxa.

  • Capacidade

    O número de pessoas que uma propriedade acomoda, que nem sempre coincide com o número de quartos devido a espaços extra para dormir, como coin montagnes e sofás-cama.

  • Taxa de Turismo

    Os hóspedes adultos têm sempre de pagar a taxa de turismo em cada noite da sua estadia. O montante, que depende de cada estância, pode ser consultado no site "taxe sejour". É importante notar que a Airbnb paga a taxe de sejour diretamente ao Estado, ao passo que os outros canais de reserva e as reservas diretas devem ser declarados e pagos pela agência de gestão ou pelo proprietário. As declarações podem ser mensais, como no caso de Val d'Isère, ou bianuais, como em Alpe d'Huez.

  • IVA

    Está sujeito ao pagamento de 10% de IVA, não reembolsável, sobre a tarifa noturna das reservas.

Os conselhos fornecidos pela Athena Advisers são apenas para informação geral e recomendamos que fale com consultores jurídicos e com a sua agência de gestão de arrendamento para mais detalhes. A Athena Advisers não pode ser responsabilizada pelo regime do IVA, incluindo o direito a quaisquer deduções, nem pode ser responsabilizada por qualquer reavaliação fiscal efetuada contra o proprietário.